11月1日起，房東可向小額法庭起訴追討欠租

自疫情以來，隨著一系列保護租客的法律和政策的出台，使得許多租客在疫情期間累計了大量的欠租，不過租客的好日子終於快到頭了。根據AB 832法案（“COVID-19 Rental Housing Recovery Act”）的規定, 如果租客在2020年3月1日到2021年9月30日期間有欠租，自2021年11月1日起，房東可以去小額法庭向房客提起訴訟追討租金，且起訴金額沒有限制（可以超過1萬美金）。最近很多房東朋友找到我們，想諮詢如何追討欠租，那筆者在這裡就針對一些常見問題進行解答，希望能幫助到房東朋友們。

首先，什麼是小額法庭？

小額法庭是美國特有的一種法庭形式，在每個州或地區的基層法院都有設置小額法庭。其訴訟費用低廉且訴訟流程相對簡單，因此，對於涉案金額不高的經濟糾紛案件，原告一般更傾向通過小額法庭來得到解決。另外，小額法庭的案件一般不允許律師直接代理，但在庭審前，還是建議當事人先諮詢律師做指導建議或做庭審培訓，確保證據材料準備充足，庭審策略恰當，增加勝訴機率。

小額法庭起訴欠租是否會有金額上限限制？

不會。新法案對此有所規定，以往小額法庭對個人訴訟的上限是$10,000美金（原告為公司的話金額則不得超過$5,000美元）。但是由於疫情的原因，很多房客欠的租金遠遠高於這個數字，所以為了方便房東們追討欠租，11月1日後去小額法庭起訴欠租將不會受到訴訟金額的限制。

去小額法庭起訴欠租，需要滿足什麼條件？

1. 租客在2020年3月1日到2021年9月30日期間有欠租（作者註：2021年10月1日及之後的欠租追討則需要遵循一般小額法庭訴訟上限的規定。鑑於2021年10月1日之後的欠租金額追討上限不得高於一萬美元，房東最好也考慮其他止損方式，比如盡快開展驅趕，越早行動越有利)；
2. 在立案前，房東須事先查明政府補助政策是否還開放，是否適用於租客，或曾經是否申請過政府補助被拒，或租客是否不配合申請政府補助。需要注意的是，如果沒有按照要求做事先查明，法官可能會減少房東可以拿回的欠租。

小額法庭可以驅趕租客嗎？小額法庭和驅趕可以同時進行嗎？

小額法庭本身不能達成驅趕的目的，如果希望驅趕租客，則必須要另外提起一個訴訟叫做unlawful detainer。關於如何驅趕租客，我們律所有出過很多文章，詳情請見這篇關於最新法案的解讀【最新】禁令解除後，加州驅趕房客難度或將升級。至於小額法庭和驅趕是否可以同時進行，或者應當怎麼安排順序，不能一概而論，每個案子都有所不同，建議房客在立案前諮詢律師以全面了解的訴訟策略。

房客已經被趕走，是否還能追討欠租？

可以。不過房東在立案前，最好掌握房客的新住址，以便完成訴狀的送達。

小額法庭的追討流程？

1. 立案前：首先要確定受理法院以及訴訟時效，並確認之前有向租客書面追討過欠租；
2. 立案：填寫SC-100等相關表格，立案時並不需要向法院提供證據材料，等後續出庭時需要帶著。記得支付立案費用。一般法院會在遞交立案材料後的20-70天內安排開庭時間。
3. 送達立案材料給被告：送達不能由房東自己送達，需要請與案件無關的人完成，亦可以請法警或送達公司完成送達。送達完成後，需要將送達證明(proof of service)遞交法院。如果送達完成不了或完成不當，法院不會很可能會延遲開庭。
4. 庭前準備：庭審時間非常有限，一般法官針對一個案件只會安排大概10-30分鐘的時間，因此做好充足的庭前準備至關重要。建議原告提前和律師約個時間，梳理案件過程和法律關係，整理出證據清單。證據的種類很多，借據、欠條、支票、匯款記錄以及雙方的書信來往、微信、郵件記錄都可以作為證據。同時也要提前準備好邏輯清晰、強有力的說辭。
5. 庭審：當案件開庭審判時，原告與被告雙方需提供證據說明。小額法庭通常當庭判決，贏得訴訟拿到判決書後就可以執行判決書了。

拿到法院的判決後，如何執行判決？

拿到小額法庭的判決之後，需要原告主動申請執行，法院並不會幫您執行判決。執行的方式有多種，可以通過剋扣工資（wage garnishment）, 銀行賬戶扣款（bank levy）, 房產留置權（property lien）等方式。根據房客的財產狀況不一，可以採取不同的方式。如果對房客財產狀況不明的，可以要求房客出席債務人資產問詢聽證會(debtor’s examination hearing)提供其財產信息。房東也可以通過調查公司去調查房客的資產狀況。雖然在執行的過程中，也可能面臨房客申請破產依然不付欠款，但房東至少在法律上獲得裁決，讓房客有敗訴的案底，可能討回欠款的可能性比沒有判決會高些，而且給其他拖欠租金的房客具有震懾影響。另外判決10年有效，之後亦可以申請延期。

本文僅討論通過小額法庭追討欠租的情況，不涉及通過普通民事訴訟追討欠租，以及驅趕法案或者政策。

Source from：李荻律師事務所