
信用記錄不良時,如何在美國購房 ?如果想在美國買房,擁有良好的信譽會帶給你很大幫助。因為良好的信譽使你擁有更多的貸款選項,而且有資格獲得更低的利率和相對便宜的貸款。 信用評分 (Credit Score) 是判斷你是否具備申請貸款資格的一項決定性因素。
事實上,平均每個美國家庭負有1.5萬美元的信用卡欠款。在這樣的前提下,很多人會很疑惑:在信用記錄不良時,是否可以在美國貸款購房?
可以,不過,如果希望購房過程一切順利,從現在起,你需要解決你的信用報告中出現的經濟問題。在此,小樂針對很多貸款人關註的問題,來跟大家分享一下,究竟什麽是信用評分,如果信用不良又要如何在美國買房。
什麽是信用評分?
信用評分,也被稱為 FICO ,也就是一個借款人的指標,信用評分的範圍由300分至850分,分數越高越好。貸款方會根據個人的信用評分來決定借款金額以及借款的利率。信用評分越低,得到的貸款金額越少,甚至收取更高的利率。
按照慣例,抵押貸款機構會對你的信用評分進行核查,評分將根據你信用報告上的信息計算得出。影響評分的因素有五種,各自所占比重均不相同:
還款記錄占35%,
債務額記錄占30%,
信用記錄時間長短占15%,
新增信用占10%,
信貸結構占10%。
下面我們來逐一了解這些因素。
1. 還款記錄
你應當按時還款,因為逾期還款一次就會令你的信用評分遭受重大影響。例如:根據美國信用機構Equifax 透露,一位消費者以前從未漏還過欠款且持有780 分的信用評分(滿分850),而僅有一次逾期還款達30 天,其信用評分就會降低90 到110 分。
2. 債務額記錄
即用你的信用卡上累積的欠款額度除以賬戶總額中的信用額度。信用專家建議將此比例保持在30%左右。如果你每個月都透支信用卡,這樣就會有損你的信用評分。
3. 信用記錄時長
信用記錄時間越長,信用評分就越高。 信用專家Bill Hardekopf 稱,信貸機構會考察你最早賬戶和最新賬戶的開戶時長(例如:2年3個月)以及所有賬戶的平均開戶時長。 越早開始建立個人信用,越是必不可少的。理財專家通常會建議家長為高中的孩子開設一張信用卡,並幫助他們了解建立個人信用的重要,當然也要對個人信用負責任。
4. 新增信用
每次申請新的信用賬戶時,你的信用會收到一次“硬查詢”(hard inquiry),導致你的信用評分降低(通常減少5 分)。因此,Hardekopf 建議盡量不要同時開設多個信用賬戶。這樣做會使得你的信用賬戶的平均開設時間縮短,且會有損你的信用記錄。
5. 信貸結構
持有諸如信用卡、零售賬戶、分期貸款、車貸和抵押貸款等不同類型的信用賬戶,將有助於提升信用評分(最後一項是你即 將要申請的)。
不良的支付記錄如逾期支付、判決、賦稅留置、托收帳戶、銷帳、資產收回、結算、賠本出售、喪失抵押品贖回、兒童撫養費、債務合並以及一些貸款修改會保留7年之久,在某些特殊情況下(包括破產)保留甚至更長。雖然這些不良資訊自產生之日起可以保留7年之久,但最近兩到四年的不良資訊對信用分的影響最大。
理想的信用評分是多少?
根據使用廣泛的FICO信用評分創始機構費埃哲公司 (Fair Isaac Corporation) 可知,完美的信用評分為850分,但僅有0.5%的消費者能達到此分數。來自科羅拉多州丹佛市一家抵押貸款公司 Hallmark Home Mortgage 的抵押貸款發起人 Chris Hauber 表示,只要信用評分超過740,你就達到了理想抵押貸款人的標準,能夠享受到最優利率。 打算買房申請貸款最好擁有740分以上的良好信用分數。
如果你的信用評分只是超過700分,你依然能夠享受較為優惠的利率。 達到660分能享有相對優惠的利率,且無需達到額外的要求就能申請貸款。
對於常規貸款,大多數貸款方會要求你的信用評分至少為620分。 若低於620分則很難得到貸款,或者必須支付相當高的頭期款和利息費用。 例如信用分數為660,貸款50萬元的利息是5%,30年的總額是96.6萬多美元。如果有740的信用分,可能只需付4%的利息,30年的總額是85.9萬美元,節省了十萬美元!
信用不良,如何買房?
當然,擁有不良信譽也可購置房屋,你只需一點耐心和更多的錢。 此外,你也可以選 擇尋找另外的貸款方式或者支付高額的次級貸款。
方法1:充分利用政府機構
1、有資格獲得聯邦抵押貸款機構,例如聯邦住房管理局 (FHA)。 此貸款計劃由住房部門和城市發展 (HUD) 管理,信貸標準不會太過嚴苛。信用評分要求最低,為580,首付為3.5%。
和FHA貸款人談談你的不良信用是否會影響你從聯邦住房管理局貸款。只要你的收入滿足其要求,你就可能有資格。
和住房和城市發展部的住房顧問一起找到願意的放款人。撥打800-569-4287 或者訪問 hud.gov 作為參考。
2、 如果你有記錄的軍事服務,申請退伍軍人事務 (VA) 貸款。
和不同的放款人談談選項。雖然VA沒有最低信用值去獲得貸款的資格,申請VA貸款的放款人可能需要。
3、 在你現有的社區裏調查當地的購房計劃。 如果您是一名公務員 (如老師或警務人員) 或首次置業人士,你可能不需要信用就有資格獲得州立和當地的購房計劃。
方法 2: 無抵押貸款買房
1、 現金支付你的住房。 這不需要貸款,按揭付款或信用標準。
清算等退休賬戶、 共同基金和其他儲蓄計劃的投資。
2、 借用401K 計劃。 許多雇主贊助計劃允許你為自置居所而借錢。每個月你將為自己還款而不是按揭還貸。
3、 尋找價格合理的房屋。 當你有不良信用,並且不準備貸款時,你需要購買一棟可以負擔的房子。
在房子的裝修上削減花銷,並在你的信用額度增強後再選擇貸款來改裝你的房屋。
4、 向朋友和親戚借款。 那些了解並相信你的人更可能向你伸出橄欖枝。
方法 3: 月供
1、尋找你想購買的房屋並詢問賣家是否對出租感興趣。
2、租一棟高於市場價值的房屋,並采用首付和分期付款的方式。 舉個例子,如果房子每月的租金通常是800元,你就支付1200元,房東便會把400元分攤到日後每月的房租裏。
3、和賣家協議房屋購買價格並簽署一份月供合同。
讓律師審查你的合同以保全你的利益,並且在你有能力購買前賣家不能把房屋賣給任何人。
4、租兩三年房屋,在此期間你可以補救信用並獲得貸款的資格。
一旦你能獲得按揭的批準就同意購買。
方法 4: 次貸
1、準備付更高額的利率。 次貸放款人自2008年-2010年的財政崩潰以來管理更嚴苛,但利率和費用仍高於傳統的抵押貸款。
核實你的收入並盡力支付頭期款。你支付的頭期款越多,之後每月按揭的貸款就會更合理。
2、請確保您可以每月按揭付款。 除了您家庭的貸款,你也需要把稅和房屋保險的因素計算在內。
3、四處尋求最優惠的匯率。 你可以在線找到次級貸款人,或從事為擁有不良信譽的人貸款的按揭經紀人。
小tips: 考慮等幾年再購置房屋。如果你有不良信用,可以考慮租兩三年的房屋並重新建立信用並為頭期款儲蓄。這期間你可以整理自己的資產並找到最好的貸款方案。
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