防止財產受損的10條合同條款

在美國買房,出offer簽合同後都要先交定金,金額壹般是房款的3%,如果最後沒有成交,定金可能也會打水漂。不過美國買房簽合同時有10個Contigency條款可以讓我們免除這種損失定金的風險。

這些Contigency通常都是保護買家的利益,在出現某些意外情況時,比如貸款沒貸下來,房子檢查出大問題維修費巨貴,買家不想買了等,可保證買家收回定金,中止合同。

所謂Contigency,即履行合同的先決條件,若某些特定條件無法滿足,則雙方可以選擇中止合同、不構成違約。

1.Appraisal Contingency

如果銀行或房貸公司給房屋的估價(appraisal)低於成交價格,可能導致貸款額度降低。比如,壹套100萬的房子,原本預計首付20%、貸款80萬,結果銀行給房子的估價只有90萬,那麽就只能貸72萬,比預計的貸款少了8萬。

出現這種情況,買賣雙方可以協商降低成交價格,或者買家可以另外籌措8萬現金來補齊缺口。如果雙方無法達成壹致,買家可以選擇中止合同,並且不構成違約、可以拿回自己的定金(earnest money)。

2.Financing/Mortgage Contingency

出 offer 之前通常都要先找房貸公司或銀行做 pre-approval。如果房市火熱、是賣方市場,很多賣家、尤其是價格很貴的高檔住宅,可能根本不願意接納沒有 pre-approval letter 的人看房,懶得浪費時間。

然而,銀行的 pre-approval letter 並不100%準確,如果銀行最後實際批準的額度低於預期,或者不管因為什麽原因拒絕了買家的貸款申請,買家也可以選擇中止合同。

3.Inspection Contingency

買家要求做房屋檢查(home inspection),若發現問題,買家可以要求賣家修復、或降價、或以 credit 等其他方式補償。如果雙方無法達成壹致,買家可以無責任中止合同。

美國買房大家通常都會做 inspection,但也有少數例外情形,比如有些房子已經很老很破,賣的實際上是那塊地,或者賣家因為有急用、價格已經定的十分低,不願意再花額外的時間、精力、或金錢來修葺,那麽可能會在 listing 中明確表示 sold “as-is”,意思就是原樣出售,房東不會修葺任何東西。

最後,如果是搶手的房子,買家為了表達誠意可能會放棄 Inspection Contingency,讓自己的 offer 更有競爭力。但是放棄房屋檢查存在風險,還是建議做房屋檢查。

4.Cost of Repair Contingency

這壹條通常附加在 Inspection Contingency 中。如果是二手房,Inspection 多少會發現壹些問題,如果維修預估的費用高於某個數字(比如房價的2%、或高於 $50K),買家可以中止合同。

5.House Sale Contingency

如果妳並不是第壹次買房,而是想賣掉現在的房子、然後才有錢買新房,並且二者必須同時進行,那麽妳可以和賣家協商、在 offer 中增加這個條款,如果在約定日期之前自己的房子沒賣出去,妳可以無責任中止買房合同。

對於賣家來說,這當然是件很麻煩的事情,如果房市火熱、是賣方市場、賣家手裏有其他好的 offer,很可能不會接受這樣的安排。

6.Kick-Out Clause

上面的 House Sale Contingency 保護的是換房的買家,這壹條款則是保護賣家。

假設 A 現住房子 X,他簽了合同從 B 手中買房子 Y,但是設置了 House Sale Contingency,如果1個月之內賣不掉自己的房子 X,則 A 可以不買 B 的房子。

賣家 B 為了保障自己的利益,可以設置壹個 Kick-Out Clause,在和 A 簽訂合同之後繼續讓人看房,如果有另外的買家 C 出價,則 B 可以給 A 壹段時間考慮(比如說72小時)。如果 B 在 72 小時之內移除 House Sale Contingency,則 B 還是把房子賣給 A,否則 B 可以選擇中止合同並把房子賣給 C,不構成違約。

7.HOA/Condo Document Contingency

公寓和聯排房屋通常都有 Home Owner Association (HOA) 或類似的管理機構,有些統壹規劃的 single house community 也有 HOA。簽訂合同之後,賣家可能需要向買家提供相關的文件(HOA Document/Bylaw)。買家看了這些文件之後可以選擇中止合同。

這壹點對於公寓交易來說較為常見:就算 Unit 本身很漂亮,但是整棟公寓的財務狀況不佳或管理不善,比如說維修預算入不敷出,未來 HOA 費用可能會大漲,那麽買家大可中止合同。

8.Attorney Approval Contingency

買家選擇由律師檢閱房產相關文件,如上面提到的 HOA/Condo Document/Bylaw,如律師覺得有問題、不同意交易,那麽買家可中止合同。

9.Approval/Compliance/SurveyContingency

某些房子(如 Co-Ops 公寓)的交易可能需要第三方批準(如公寓管委會);如果買家置業有特殊的用途(如用於經商)、或者房屋最近更改了結構、添加了 Driveway、新漆了外墻、做了 Remodeling,買家可能需要確保這些新的用途、結構、變化等符合 HOA/Bylaw 及該區域的 zoning,沒有違法或違規,才能繼續交易,這些都可以作為 Contingency。

10.Insurance Contingency

如果房子處於洪水、颶風、地震等自然災害活躍的區域,買家可能需要確保該房屋買得了保險。如果買不到房屋保險,則買家可以選擇中止交易。

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