換屋節稅高招:美國買房先自住,賣房享低稅

出售兩年以上自用住宅可享高免稅額的國稅局121條款(Sec. 121),對房子先出租再自住,或先自住再出租的資本利得(Capital Gains)免稅額的計算是有大差別。若先出租再自住,會影響未來售屋時可享的資本利得免稅額,但若先自住再出租,對屋主出售房屋時較有利。

2008年起,售屋之前的五年裏若有出租時段,免稅額須按出租幾個月遞減,但若先自住再出租,便不用減低免稅額。

舉例來說,先出租後自住:2014年以30萬元購屋,2019年以60萬元售出。2014-2016年間出租,2017-2018年爲自住。售屋的資本利得是60萬-30萬=30萬元,五年之間僅有兩年爲自住使用,免稅額爲30萬元x2/5=12萬元,需繳交的資本利得爲爲18萬元。

先自住後出租:2014年以30萬元購屋,2019年以60萬元售出,售屋的資本利得爲60萬-30萬=30萬元。2014-2016年間自住,2017-2018年爲出租。根據Sec. 121條款,當主要住宅變成出租物業時,納稅人不需計算做爲自住之後的出租時時段,因此,上述五年在計算免稅額時皆屬免稅資格使用,此時的免稅額(單身)是25萬元,需交稅的資本利得爲30萬-25萬=5萬元。

如何證明房屋是您的主要自住房?

鑑於擁有兩戶或以上房子的屋主相當多,國稅局對主要居所的要求非常嚴格。以2003年Guinan v. US, 2003-1 USTC 50475聯邦法院對國稅局121條款做出裁決爲例,James & Jean Guinan夫婦出售他們在威斯康辛州一棟房子,他們符合了五年裏有兩年自住的時間上的要求,他們也符合了一些作爲主要居所的測試,例如在威州有汽車註冊,並有銀行帳戶,但法庭注意到這對夫婦在威州並未辦理選民登記,和當地沒什麼聯繫,工作也不在當地,且他們從未申報過威州稅表。

法庭最後裁定,由於沒有足夠的證據來證明該棟房子是其主要居所,因此,出售威州這棟房子須繳納全部資本利得稅。

用自住屋賺錢兩年換屋節稅高招

九年前從北加州移居南加州並投入房地產仲介業的戴女士,搭上這一波房地產漲價熱潮,平均年收入保持六位數以上,親朋好友都好奇她是如何做到的。她透露,替人買賣房子的佣金收入並不穩定,充分利用國稅局稅法:出售兩年以上自用住宅可享高免稅額纔是賺錢捷徑,但屋主宜事先審慎規畫,投資眼光要準,時機也非常重要。

國稅局1997年開始實施的121稅法條款(Sec. 121)規定:過去五年中,屋主住在自己的主要住宅(Principal Residence)中總計(Aggregate)兩年,售屋時,單身屋主可享25萬元免稅額,夫妻屋主可享50萬元免稅額。戴女士就是充分利用這項稅法優惠,分批購買銀髮社區橙縣拉古納伍茲(Laguna Woods)的房子,以兩年的時間加建改建裝潢佈置後再脫手,享受25萬元免稅額。

121條款所謂的總計住過兩年,不需連續住上兩年。此稅法適用於每24個月,也就是說,屋主每隔24個月即可出售一次自用住宅,所獲資本利得(Capital Gain),單身不超過25萬元,夫妻不超過50萬元,就可免稅。但121條款僅限美國境內自用住宅,不適用國外房產,即使美國公民或綠卡持有人因公在海外工作,海外自用住宅同樣不可享有25萬或50萬美元的資本利得豁免。

其實,手上擁有資金的精明投資人,從2008年金融風暴後就專門尋找房價較低或價格飆漲較快地區的房子,例如鄰近華埠的回聲公園(Echo Park)與林肯岡(Lincoln Heights ),洛杉磯西郊小城Culver City,以好學區著稱的洛縣東郊城市鑽石吧(Diamond Bar),聖伯納汀諾縣的奇諾岡(Chino Hills),河濱縣的Corona,聖地牙哥縣的San Marcos等中低價位的房子,自己搬進去住,邊住邊加建裝修,兩年後房價上漲20%至80%不等,這些屋主就將房子售出,獲利落袋,再尋找下一個投資目標。

戴女士把賣掉北加州房子的100多萬元拿到南加州買房,先買兩戶,成功賣掉第一戶賺了25萬元後,再把第二戶當成自住屋,着手加建裝修的同時又買了第三戶,房子對她而言是轉手賺錢工具,不是家,自然不涉感情。不斷加建改建房子,戴女士組了一個施工團隊,隨着她轉戰各地施工;爲了存放展示屋的傢俱,她還租了倉儲,作業流程井然有序。

121條款對離婚夫婦也比以前公平。離婚搬出的一方,曾在該住宅住過兩年,與仍留在房子的一方,皆可各自享受最高額度爲25萬元的免稅優惠。 

至於配偶過世,未亡人在當年將房子出售,仍可享受適用於夫妻的50萬元最高免稅額,若房子次年纔出售,未亡人只能享受25萬元的單身最高免稅額。

非婚姻關係的朋友共同購屋,房子出售時每人各自可享受25萬元的單身最高免稅額。此條款吸引不少單身人士聯合購屋,享受房屋增值免稅優惠。

至於擁有第二棟住宅或度假屋兩年以上的屋主,只要能證明總計住了兩年,屋主可獲121條款的免稅優惠。

本文由資深地產經紀 蘇菲雅Sofia Chang 推薦

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