嚴外匯管制大前提下，“我有錢，但是在美國買房如何才能收益最大化？”，“我有資金，但資金不能一次性出境，想在美國買房怎麽辦？”不少有海外置業或投資意向的購房者或多或少都會有這樣的困惑。其實這些問題都可以通過在美國貸款買房得到一定的解決。
“誰能貸款？貸款購房難不難？貸款這盤棋具體流程怎麽走？”接下來，為大家奉上貸款購房全攻略，解答你的疑惑。
美國買房，選擇貸款或全現金支付有何區別？
兩種購房支付方式各有優劣點，但簡單概括來說：
在美國現金買房
優點：快速成交、壓低成交價格，過戶手續辦理更迅速。
缺點：無法享受利息免稅優惠、不能有效利用資金杠桿、資金壓力大。
適合人群：購房預算充足，短期需要購房的買房者。
在美國貸款買房
優點：減輕資金壓力、可利用房貸資金杠桿、享有減免報稅額度
缺點：審批程序繁瑣，耗時長、高杠桿投資有風險、不利於獲取更優惠的購房價格。
適用人群：購房預算不足或具備投資意識的買房者。
聽起來貸款購房挺不錯，那中國人選擇貸款購房還有其他原因嗎？
中國買家選擇貸款的主要原因是？
（1）美國貸款購房利率低，能夠最大程度發揮杠桿效應。
華人買家可借助資本優勢，保持個人資金操作的靈活性，這一特性會吸引不少中國買家的目光。
（2）中國外匯出境政策縮緊，資金出境難。
在美國貸款購房能以租還貸（利用租金償還房貸），減輕資金支出壓力，有利於形成正向現金流，同時資金出境難的壓力也會迫使部分華人買家采取貸款支付的方式。
“貸款挺適合我的，那我的身份能在美國貸款買房嗎？”
哪類中國人可以申請美國貸款買房？
首要明確的是，簽證不同（外國人B1/B2簽證、L1簽證、美國移民簽證、綠卡身份、公民身份、工卡身份）貸款利率和政策都有很大區別。
說到這兒，不少朋友可能會犯迷糊，簽證種類那麽多，哪些簽證適合貸款買房？
以最常見的綠卡、旅遊簽證+F1、H1B為例，具體展開分析：
綠卡貸款：貸款政策與公民相同
綠卡持有者的權利和義務與美國公民並無太大差別，所以有綠卡意味著貸款購房時的政策沿用針對美國公民的政策。
打個比方，綠卡相當於終身通行證，而其他相關美國簽證則是時限不同的臨時通行證。所以，擁有綠卡身份者在美國貸款買房可以享受美國公民的低首付低利率待遇。
H1B簽證貸款
很多朋友會問我：“H1B工作簽證在美國如何貸款買房呢？”
有這種疑問是因為，H1B在貸款購房時有天然優勢，關註的人自然就多。
（1）H1B抽中：
享有和美國公民同等的低首付和低利率待遇
（2）H1B沒有抽中，但還在OPT有效期內：
仍可以享受和美國公民同等的低首付和低利率待遇
（3）H1B沒有抽中，OPT失效：
簽證變成B或者F簽，失去和美國公民同等的低首付和低利率待遇
貸款條件：在貸款機構選擇上相對寬松很多，很多貸款銀行均可提供。
條件滿足也比較簡單，只要在美國境內生活足夠長的時間，能提供近兩年的報稅表，收入證明等，銀行會依據收入能力的大小給予貸款。
在美國能較順利申請到房屋貸款的購房者，大多數是綠卡或H1B工作簽證持有者。
那麽問題就來了。
如果我滿足條件之一，那什麽類型的貸款項目比較適合我呢？
美國有四種常見的貸款項目：常規貸款、退伍軍人貸款（VA）、農村住房服務局補助貸款（USDA）、低收入政府補助貸款(FHA)。
若國外買家持有綠卡及H1B工作簽證一般會適用於常規貸款。
所以，舉個例子，如果你是綠卡或H1B簽證持有者，能申請到的貸款很可能是這樣：
貸款項目：Conventional(普通貸款)
條件限制：信用分數最低620，無收入限制，要有至少兩年報稅單
首付比例：
（1）貸款數額在$417,000以內，首付比例是房價總額的3% – 5%
（2）貸款數額大於$417,000，將屬於大額貸款，需要付20%首付
貸款審批時間：10-15天
其他費用：
（1）無中介費，無申請費
（2）首付為3%-5%時：房屋貸款保險相對於FHA貸款低很多，並且當你貸款額度償還到20%的房市值後，自動消失。首付為20%時：不收取房屋貸款保險費用。
以華人購置興趣濃厚的洛杉磯來說，房屋中位數在60萬美金左右，即首付需要承擔12萬美金左右，無須房屋貸款保險費，後續每月還貸金額則根據利率不同，還貸額度不同會有變化，每月還款額度需要具體案例具體分析。
“但仍然有不少朋友綠卡，H1B均不具備，想要貸款購房應該如何申請呢？“
首要說明的是，美國以上四種常見貸款並不適用這類買家，一般國外買家若有意於美國購屋，需要聯絡房地產經紀人或商業銀行，尋找合適的借貸銀行，操作比較麻煩。
F1簽證或B-2簽貸款都屬於外國人貸款，很難貸到款，即使有，利率也非常高。
貸款機構：一般只能找專為外國人貸款的公司或機構，
1. China Trust Bank中國信托銀行
2. Sterling Bank & Trust 富華信托銀行
3. Cathay Bank國泰銀行
4. Guaranteed Rate
*5. HSBC 匯豐銀行（不接受B1，B2，只接受已有綠卡但尚未報稅者）
外國人貸款的條件及利率各家銀行不太相同，但一般都要求較高的首付比例，基本在 35% 或 40% 以上。需要和銀行再行聯系選擇對你最有利的銀行。
2016年部分銀行數據參考：
“我的身份挺適合貸款購房的，那具體的貸款流程有哪些？ ”
中國人在美貸款購房步驟有哪些？
在美貸款購房，申請房貸的流程與國內的房貸申請流程有相似之處，具體可分為以下7步：
（1）選擇放貸機構
選擇美國貸款機構主流方式有兩種，選擇貸款經紀人或商業銀行。
貸款經紀人是幫助在美貸款買房者找到放貸機構的中間人，他可直接與買家協商費用，幫助買家實現最低貸款利率和最少花費。
適用條件：不熟悉美國貸款購房事宜，挑選一位優秀的貸款經紀人推進整體流程或許是更好的選擇。
費用說明：貸款經紀人通常會收取貸款額1%的費用作為服務費。
直接尋找商業銀行，不通過第三方：
適用範圍：對整體流程比較熟悉，可自行選擇商業銀行如花旗銀行、美國銀行等
優惠措施：如果在這些商業銀行擁有支票賬戶或存款賬戶，還可享受貸款優惠
（2）比較利率和期限後，確定放貸機構
美國常見的貸款購房期限是30年，也可根據自身償還能力，選擇5年-40年不同的貸款年限。目前美國的平均貸款購房利率在4%-5%左右，貸款主要有兩種類型，浮動利率貸款和固定利率貸款。
貸款購房浮動利率貸款（ARM）通常分為：3/1，5/1，7/1 ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之後利率按市場情況進行調整，但限定了最大的變動幅度。，根據房地美2017年7月數據，5-1ARM可調整利率平均值維持在3.21%。
貸款購房固定利率貸款。常見固定利率貸款有15年或30年的，年利率是固定的。
房地美2017年7月數據來看，美國三十年期房貸固定利率平均值維持在3.96%左右（外國人貸款購房固定利率會更高，通常在4%-9%），十五年期房貸固定利率平均值維持在3.23%左右。
以貸款購買一套14萬美金的房子來看：
短期（3-5年內）來看
利率對比：浮動利率貸款的貸款利率較固定利率低0.5-1%左右。
適用人群：對於中短期投資者來說，浮動利率貸款比較值得考慮。
長遠來看
利率對比：浮動利率貸款較固定利率存在利率大幅提高的風險。
適用人群：追求穩妥，長期風險承受能力較低的買家來說，固定利率更加合適。
買家應該根據自己的資金狀況和償還能力進行選擇。
（3）獲得接受買家的財務和身份證明資料的放貸機構的預先資格
此步驟要求在貸款程序開始前完成，經紀人會要求提供買家的個人信息，包括收入和債務。他們將按照其出貸標準（每家貸款機構有所不同）決定所能承受的貸款額度。預先資格審核能幫助買家了解是否有資格貸款，放貸機構是否願意提供貸款以及貸款額度。
（4）按放貸機構指示提供所有有關收入、身份等信息進行審核
不同貸款機構的放貸政策和條件不一樣，但貸款機構偏好於放貸給綜合資質較高的海外申請者。通常，中國人在美國申請房貸需滿足以下條件（具體要求視貸款機構和項目而定）:
1、有效的美國簽證，例如B1/B2簽證；
2、工作收入證明；
3、美國當地銀行開設有賬戶，並存入首付金額的存款；
4、中國的信用記錄報告；
5、足夠完成首付和其他交易費用的現金證明。
（5）抵押貸款公司進行房產評估以確定價值
房地產抵押貸款評估須由貸款銀行指定或委派的評估機構進行評估，評估結果一經確定，便具備法律效力，形成法律文件，對銀行和貸款者雙方均具有約束力。
（6）與抵押貸款職員成交貸款
步驟進行到這裏，已經進入最終的審核環節了，當抵押貸款職員確定好你的財務和身份信息無誤後，即可與你成交貸款。
（7）結算貸款成交一攬子費用機構
按照雙方之前協定的房屋估值，貸款項目，人工費用等一應支出都會在此步驟結算，完成此步驟後，就意味著已經成功利用貸款購房。
成功實現在美貸款購房後，在美貸款購房的報稅優惠力度如何？
在美國貸款買房，房屋貸款利息和貸款銀行收取的點數是可以扣稅的。
房屋貸款利息：
每個月還的房貸，利息部分可作為分項抵扣額，剛買房的前幾年，付的房貸裏絕大部分都是利息， 所以可以扣稅的金額特別多。
貸款銀行收取的點數：
在美貸款購房的時候貸款銀行通常會收取一定的費用，叫“點數” (points)。點數也是可以扣稅的。如果貸款是用於購買自住房或用於自住房改擴建，那麽點數可在支付的當年全額抵稅，其他情況下要根據貸款的年限分期攤銷抵扣。
根據美國國稅局 (IRS) 最新的公告936及相關信息，允許貸款人將房屋貸款利息和地稅從當個財政年的納稅基數中扣除。該政策不僅從橫向包括納稅人的第一抵押房和第二抵押房，還從縱向涵蓋了多樣的借貸方式：如“購房貸款”、“房屋凈值貸款”和“信用貸款” 。
只要滿足貸款項目是擔保性貸款和所貸房屋自身條件這兩個條件，納稅人就可通過“法定扣減項目”享受相應的減免。其中，購房貸款總額不得超過100萬美元，其他兩種借貸方式總額不得超過10萬美元。除此之外，國稅局還針對首次貸款購房者提供相應的“抵稅額”。可以看出，美國政府的稅收政策從多層面上鼓勵和刺激著銀行業的貸款項目。
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