房產｜在加州購房 一般有這12大步驟

1. 房地產經紀人 Real Estate Agent

加州房地產法規複雜而嚴格。房地產經紀人必須經過嚴格的考試, 獲得本州的房地產經紀執照才能從事房地產交易。由於歷史的原因買賣雙方經紀人的報酬一般由賣方負責，買方不需支付。雖然雙方經紀人的報酬由賣方一家支付，法律規定買方經紀人一定要維護買方的利益，依照客戶需求提供房源及市場分析，協助客戶順利買房。在條件允許的情況選擇持有執照的全職房地產經紀人，通常全職經紀人會更專業。

2. 選房Property Selection

經紀人會根據買家的要求和預算幫助買家製定買房方案，選擇合適房源，陪同看房，直到買家選中滿意的房子。

3. 購買合同 Residential Purchase Agreement

選定喜歡的房子後，買方經紀人會對該房產做全面的市場分析，提供合理的市場價格供買主參考，協助買主簽署購房意向合同 (making offer)。買家需要提供購房資金證明 (Bank Statements)，一般賣方只接受美國境內的銀行資金證明。如果貸款買房，需要附上貸款預批信。訂金(Initial Deposit) 通常為房價的 1-3%。此階段買方經紀也會與賣方進行交涉，協商購買價錢及附加條件，全力維護買家利益。

4. 過戶 Conveyance

加州的房屋過戶大都由過戶公司(Escrow Company)來完成，以保證買賣雙方的利益。購房意向合同經買賣雙方談判，修訂之後變成正式購買合同。正式購房合同與定金一起進入過戶公司，定金會存放在過戶公司的信託帳戶。過戶公司主持進行相關產權轉移，稅務支付，文件簽署, 資金交割，交易法規的執行等。

5. 房檢Home Inspection

房產過戶期間買方有權對房屋進行檢查，費用由買房自負。買方可僱用持有執照的房檢公司對所買的房屋進行一個全方面的檢查。檢查項目側重房屋結構和安全方面。房屋檢查公司會出具房屋檢查報告，將所發現的問題列出。買方經紀人將根據報告中的問題與賣家協商維修。賣家有權選擇維修或拒絕維修，買家有權因為房檢不過關而取消交易。

6. 貸款Loan Processing

如果需要貸款，購房交易的時間從簽署正式合同到交易完成大概需要30天。買家必須依照銀行要求盡快提供所需文件，才能在有效的時間內取得銀行的貸款批准。現金買房從簽署正式合同到交易完成需要7-14天。 估價(Appraisal)是貸款的一部分，由認證的第三方評估機構完成。如果估價低於成交價格，買主有三種選擇: (1)由買家補足成交價和估價的差額； (2) 與賣方協商，降至銀行評估的價格； (3)中止交易。現金買家也可以自行請估價公司對所購房屋進行估價，作為參考。

7. 房屋相關文件 ReviewSeller’s disclose

加州房地產法規注重保護買方權益。當房屋購買進入過戶過程後，賣方必須為買方提供多份房屋相關報告。如產權報告，白蟻報告，自然災害報告，環境報告等。這些報告可以幫助買主了解所買房屋的狀況。

8. 白蟻檢查 TermiteInspection

加州的房屋多以木質結構為主，房屋交易法規要求賣方做白蟻檢查與修理（南加州多由賣方負擔費用）。白蟻檢查由持有執照的白蟻公司完成並提供報告。如果需要清除白蟻和修理，通常要求在交易結束之前按照合約和白蟻報告完成。

9. 附帶條款 Contingency

為了保護買家權益，買方經紀人通常協助客戶在合同中擬定三個附帶條款（具有最後緩衝的作用）。賣主有權選擇接受，也有權選擇不接受。如果賣主選擇接受，任何一個條款不能獲得滿意解決買方有權終止交易，拿回訂金。三個附帶條款是：

1) Investigation: 簽訂正式購房合同後17天內完成對房屋的調查，包括房屋檢查。

2) Appraisal:17天內完成估價。

3) Loan: 21天內確定買方能否獲得貸款。一旦買方取消這些附帶條款，房屋過戶進入一個新的階段。如果這時買主反悔，訂金可能被賣方沒收，也可能牽涉到其它違約責任。

10.最後檢查 Final Inspection

在房屋完成交易前5天內買方有權對房屋作最後檢查，核對購房合同規定維修是否完成。值得一提的是此檢查不構成取消買房合同的條件，但買方可以繼續要求賣方依照合同執行未完成的項目。

11.房屋保险 Home Insurance

加州法規規定貸款買房屋主必須買房屋保險，主要是火險和責任險。房屋保險依房型，屋況，房價有所不同，需要和專業房屋保險經紀人協商購

12. 完成交易 CloseEscrow

如果現金交易，全款需在購房合同內規定的時間內匯入過戶公司，過戶公司完成過戶手續，交易結束。 如果貸款買房，買家這時需要到過戶公司公司簽署貸款文件，繳付首款，完成其它各項手續等。當買家簽署完上述文件後，銀行將貸款注入過戶公司的信託帳戶，產權公司完成房屋產權過戶並在政府機關完成登記。房屋買賣交易正式結束。