純乾貨!人在國內,如何穩妥地購買海外房產?

隨著中國高淨值人群的飛速增加,越來越多的中國居民把投資的眼光瞄向了海外。

房地產作為優質資產,在海外資產配置中扮演著重要角色。然而買套房子可不是一筆小的開銷, 況且人在國內房子在海外,其間有著太多細節值得去注意,本文就將為你帶來海外買房的詳細攻略。

買房的目的

首先一定要弄清楚自己的買房目的,是為了投資還是移民?是為了養老還是子女留學如果是單純的投資,那麼就不需要過多的去考慮房子的裝修,應該把重點放在房子的地段和城市的發展前景上面。投資首選美國、加拿大、日本、澳大利亞、新西蘭這些社會穩定、經濟發達的國家。美國是最受國人歡迎的投資目的地,從目前最被看好的加州而言,如果把房產持有10年以上,那麼年收益率可高達8%-15%。

如果單純是為了移民拿身份、享受發達國家的福利,那麼房產本身的屬性就不是考慮的第一要素了,可以選擇希臘、西班牙、葡萄牙、賽普勒斯,馬爾他,這些國家買了一定價格的房產就可以移民,而且其中有些國家不需要移民監,也就是可以移民不移居,這樣的話,房產只用來解決身份問題

如果為了養老那麼考慮的因素就多了,當地的自然環境,風土人情、生活節奏、房屋價格、醫療水準、消費水準都是非常重要的指標,東南亞、歐洲、北美、澳大利亞都是不錯的選擇。您可以參考一下我們之前發佈的這篇文章:

如果是為了子女留學,那麼需要考慮的因素反而沒有那麼多了。一般有好大學的城市也都會有著蓬勃的房地產市場,房子的升值空間很高。之前曾有一位中國媽媽為2歲的兒女在紐約曼哈頓花650萬美元買下一套高層公寓,等到將來女兒上紐約大學或哥倫比亞大學。在海外,尤其是美國、加拿大、澳大利亞,學區房或名牌大學附近的房子都非常搶手。

如何找到心儀的房源

如果能有身邊信得過親戚朋友推薦的房源,那自然是再好不過了,但是絕大多數時候都需要去親自搜索或求助於仲介和經紀人。但是絕大多數時候都需要去親自搜索或求助於仲介和經紀人。東南亞、日本、歐洲和澳大利亞可以通過這幾個中文網站搜索: tgcondo泰國房產網、 jphouse日本房地產投資網、日本鏈家網、 vhouse網易海外置業、 GolFang外房網、安家網ausproperty澳洲房產網、myfun買房網。

這裏重點說一下北美的房源搜索。北美的房源資訊是高度透明的,只要有個地址就能在網上搜到房源資訊。 Zillow、 Redfin、 Realtorit這幾個網站是主流,都非常靠譜。

北美地區在買房方面還有一個巨大優勢,那就是強大的經紀人機制。北美的經紀人不是國內的那種房屋仲介那麼簡單,經紀人的入行門檻高,必須持證上崗,絕大多數都擁有高學歷,是北美社會的精英人群。經紀人可以給客戶提供房源,替客戶“視頻直播”看房,幫忙處理房屋檢測、房屋保險、 closing(過戶)等相關事宜。北美地區有非常多專業的華人地產經紀人,講漢語,精通本地各種情況,所以說找到一個經紀人絕對會讓你的海外買房省時省力、事半功倍。

如何轉移資金

在購買海外房產的過程中,如何把錢轉到海外是最棘手的問題。由於中國嚴格的外匯管制以及國際上普遍對洗錢行為實行嚴厲打擊,安全合法地把錢轉出去並不容易,但方式總是有的,我們這裏以美國為例為大家介紹下如如何操作。

最直接的方法就是“螞蟻搬家”,麻煩是麻煩,但重點是安全。先把人民幣轉給國內的親戚朋友,然後每個人換5萬美元,再匯到你在美國的帳戶。不過值得注意的是,現在國內和美國的金融監管都很嚴格,所以建議在美國多開幾個帳戶,不要把錢都匯到一個帳戶裏面。匯款的時候也儘量去間隔一段時間,而且也建議使用不同的銀行。 匯款的用途也不能寫買房,最好寫旅遊、教育支出等。

還有一個安全合法的方式是銀行的“記憶體外貸”私人銀行業務,但是門檻很高,能否被銀行獲批也是因人而異。“記憶體外貸”指的是客戶在國內的銀行存一筆超大額的(比如1000萬)人民幣定期存款,然後銀行可以在香港或直接在美國為這名客戶發放一筆金額相當的外幣貸款用於投資。“記憶體外貸”是專門針對銀行高端客戶的,目前中國銀行、工商銀行、招商銀行、建設銀行都有這個業務,門檻大約800萬人民幣起步,具體情況視銀行而定。

在此重點為大家推薦一下另一個方式——“內保外貸”。值得強調一下的是,這裏的“內保外貸”並不是指國內銀行針對企業的那個貸款業務,也不是剛才提到的銀行針對個人的“記憶體外貸”,而是一種有擔保人存在,並且需要簽合同的三方借款協議。三方分別為出借人A、借款人B和擔保人C。A要用人民幣買美國一棟200萬美元的房子,擔保人C會存入200萬美元到美國境內的Escrow帳戶作為擔保,之後A將200萬美元等值的人民幣出借給B,B在限定時間內償還200萬美元給A指定的美國的帳戶。如果B沒有在指定時間內償還,那麼A有權使用C之前存在Escrow帳戶的擔保金,總之最後A會收到200萬美元的購房款。

拒絕違法,謹防被騙

購買海外房產可不是一件小事情,很多地方都可能會觸犯相關的法律法規。在此提醒大家不要去通過地下錢莊匯款,不僅僅費用高,而且涉嫌洗錢,這不是風險不風險的問題,而是這麼做不合法。

此外,一些國內有企業的客戶,也採取借助虛假的境外貿易合同將資金轉移到離岸公司,或者通過“高報進口、少報出口”等方式將資金截留在境外(比如每個商品的價值在5萬美元,總共的貨值在2億美元,報關時將價格提高到10萬美元)。這種虛假貿易“搭便車”是外匯局最近打擊的重點,大家千萬不要嘗試。

另外也不要嘗試賭場洗錢或境外虛假公司,總之買房子的錢來路一定要正,誰都不會希望明明是自己的合法資產,最後因為換匯變成了來路不明的資產。

同時大家也要謹防被騙。國內有不少打著海外投資買房的仲介,這裏面還真有一些“黑仲介”,錢房兩空的案例又不是沒有發生過。近兩年東南亞的房地產很火,尤其是泰國,所以國內的

介會故意虛假宣傳,把房子形容的非常優秀,結果買到手發現地段偏僻、交通不便、治安不好等等問題,又或者因為”中國人有錢”故意去抬高價格,所以選擇買房前一定要把各種資訊都搜集清楚,要對當地的市場行情掌握到房子所在的街區這個層面。

相比東南亞的發展中國家,北美和澳洲的房地產市場就非常透明了,只要一切都按照正常的流程走,不要去貪圖小便宜,那麼是肯定不會被騙的,畢竟這些國家的房地產相關的法律法規非常健全。

最後無論是出於投資、養老、移民、子女留學的目的,都祝願您能買到心儀的房子!

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