金融巨頭巴菲特曾經說過，他之所以能比其他人投資更成功，不僅僅因為他有正確的決策，還有一個很重要的原因，就是他能夠避免犯一些愚蠢的錯誤。清單就是讓你把事情做正確的必要方式。
為什麽清單的威力那麽大呢？最主要的原因就是，清單能幫助我們避免犯錯。
作為房產投資者，我們也需要有一張張核查清單。在看完房子，給出合適的offer前，我們需要核對各種數據。保證所買的房子是符合要求的房子, 出價是合理的。
一個投資房能否掙錢，是在買房子的時候就決定的了。而不是到賣房子的時候，房子買的不好，再怎麽努力也是沒有用的。這一點我在以前的文章中詳細地闡述過了。
下面跟你們分享一下我的買房核查清單，希望對你們的投資有用。
1.房子的地理位置
① 房子位於哪一類小區？在這兒，小區分為四類：A，B， C，D區。
簡單地說：
♢ A 區有最新的房子，著名的餐館，很好的公立學校（8-10分），有錢人較多，房產較貴。這是你和你的家庭願意在此定居的地方。
♢ B區的房子較A區要老，學校在5-8分。這是中產階層所住的區域。同時，也有可能吸引一批藍領工人。房價中等偏上。這是你的家庭可以在此居住的區域。
♢ C區是低於城市平均房價的區域，房子整體來說都比較舊 （30多年以上的老房子）。住的人基本上是吃政府救濟的， 或者是低收入的人。在這些區，你可能發現一些換現金，典當行等商店。 這是在緊急情況下你和你的家庭能夠將就著住的區域。
♢ D區是不安全的區域 （war zone)，是你一個人不願意獨行的區域。這是一個即便在你無家可歸的情況下，你寧可去camping, 也不願意在此居住的地方。
原則：D區的房子絕對不能買。
如何確定：通過查https://www.trulia.com/, 輸入地址, 查crime level ，學校的情況，通過查MLS數據庫中Realist 的信息，確定人口增長情況，小區周圍的平均房價， 平均建房年齡，有多少是業主自住房，有多少白領和藍領。
② 房子是否面臨主街。查google map確定，臨街的房子不買。
③ 房子是否位於水淹區。查flood map.，水淹區的房子不考慮，除非是擡高的。
④ 鄰居怎麽樣？比如說，是否是緊挨著加油站的房子，高壓電站旁邊的房子，鐵路邊的房子。或者說，你的鄰居，均是被拋棄的小黑屋，雜草叢生。鄰居不合適的房子不買。
2.房子本身
是否是至少是三房兩衛的單家庭住房（別墅， single family house）。少於三房兩衛的不買。
房子大小必須在1200-2400 SQ 之間, 最好是在1500 SQ以上。少於1200SQ的不買。
主臥室大小必須在12*12 sq foot 以上，能放一張king size的床。少於該大小的不買。
結構是否合理？結構很不合理的不買。
房子高度至少八英尺。尤其是主臥室和客廳的高度，絕對不能太矮了。少於8英尺的不買。
車庫的標準是否跟鄰居類似？小於鄰居標準的不買。
在小區中，該房子是太貴還是便宜。不買小區中高於70%以上的價位的房子。
3.確定該房子是否值得fix-flip
▶ 距離家有多遠?房子需要在離家距離1小時之內。
▶過去一年，該區是賣掉的房子多，還是withdraw或者expire的房子多？
在MLS中，輸入zip code, 改房子類型為single family house
a) 確定該區過去一年withdraw 或者expire 的房子數量。
b) 確定該區過去一年賣掉的房子的數量。
c) 進行比較。 如果是withdraw 或者expire的多，這個區就不要考慮fix-flip了，換個區做吧。
▶ 這個區域的庫存是否小於12個月，最好是小於6個月。
在數據庫裏， 輸入zip code, 改房子為single family house。
a) 確定現在在市場上該區域在賣的房子數量 (active)，比如說40個。
b)確定在過去的30天，在該區域賣掉的房子數量，比如說10個。
c) 用在賣房子的數量（40）除以30天賣掉房子的數量（10）， 得出庫存時間（4個月）。如果庫存時間小於6個月，那麽該區域可以考慮。如果大於12個月，不予考慮。
※ 我們常做的區域：庫存為3-4個月。今天看的區域的庫存明顯地比我們常做的區域高啊。不過還可以接受。C區的庫存是有點高了。
▶ 在1個mile的距離內，能否找到三個類似的賣掉的房子嗎？要求：房子類型相似，面積在20%上下。
▶ 這個區精裝修的房子平均是多長時間賣掉的？這個數字最好小於3。
4.確定裝修後能賣多少錢
在MLS中，找到comparison的房子 （excellent condition or very good condition），確定該房翻新後能賣多少錢。
5.確定翻修需要多少錢
通過看房子時候填寫的翻修記錄表，確定所需的翻修價錢。
6.根據70%法則計算，出最高能給出的offer
總結：
用合適的價格買對的房子，是投資成功的關鍵。無論面對什麽樣的房子，希望你能冷靜對待。不要感情用事。 希望在買每一個房子之前，都能用這個清單，把要offer的房子裏裏外外地過一遍。
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