一、在美國買房子首先要將購房款轉移到海外帳戶
對於中國買主來說,購房款不是問題,但是中國有每人每年5萬美元匯出的限制。在美國買房賣方要求買方提供購房款證明,或者銀行貸款證明,最好是英文的,畢竟美國人能看懂中文的不多,入鄉隨俗,不要被細節打敗。
二、看上美國房子後,該怎麼出價?
美國是一個資訊很透明的地方,在看好一處房產後,經紀人大多都會幫助客人做房屋的價格評估,估算這個房子在最近的市場交易中的現在價值。如果賣主的要價高了,經紀人就要幫助買家殺價。如果要價低於市價,經紀人就要幫買主趕快搶下。
有的時候有多位買主都看上同一個住宅,為了得到住宅,可能要出比要價高的價格才能行。因此,並不是每一個房屋都要殺價, 而是要看要價的高低。重點是,買家要能正確評估房屋的價值,當然這需要一位好的經紀人協助。
三、永久產權不表示要擁有一輩子
眾所周知,美國產權是永久性的,所以,許多剛來的中國買家都會有“在美國買房就要住一輩子,甚至要代代相傳”的觀念。其實這與美國的實際情況不太相符。
根據歷年平均統計,美國人大約7年左右就會換一次房屋。換房的原因多樣,比如工作地點改變、子女外出讀書、家庭人口變化、或者退休後把成熟城區換到偏遠安靜的地方等。美國換房頻繁的原因主要是因為沒有戶口的限制,同時城市鄉村差距小,住在哪裏都很方便。
四、美國房子出租不難
洛杉磯、西雅圖等地區經濟欣欣向榮,外來人口很多,又是旅遊城市,需要大量出租房。很多買家擔心房屋無法出租的問題。其實是過慮了,沒有房子是租不出去的。事實上,房子能否出租取決於業主希望的租金是否符合租賃市場的價格,關鍵在於價格是否符合市場。
美國房地產市場是很公開透明,而且真實可靠的,經紀人可以從MLS得到各種準確的數據。所以買家要買房的時候,在要求經紀人做房屋估價外,不妨也要求做一個租價評估,這對於專業的經紀人來說沒有問題。
五、在美國買房,不要為了砍價而挑毛病
許多買家為了砍價而故意雞蛋裏挑骨頭,這個做法是有別於美國文化。在美國習慣中,因為喜歡這個房屋而出價。選擇出價的原因,必定是已與其他房屋比較後,覺得它是其中最符合條件或者是性價比最高的。
當然每個房屋都不是完美的。挑毛病只會讓賣家反感,適得其反。賣家有可能會直接不考慮買家的出價而選擇別人。在另一方面,通常稱贊賣家的房子是博得賣主青睞的方法。
六、不要要求賣家送你家具
在美國,房子買賣與家具買賣是分開的,這是當地的習慣。通常買賣房屋的時候,房價包含了不可移動的裝飾。比如固定在房屋的吊燈,地角邊飾,嵌入式的櫃子等等不可移動的配件。而可以移動的配件都是屬於個人的物品,比如沙發、桌椅等家具,不包含在屋價內。
另外,院子裏的盆栽可以移動,便不含在房價內,院子裏的樹是種在地上不可以移動的就包含在屋價內。賣家賣了房子,不一定願意賣他的家具。如果說屋內有自己喜歡的家具或裝飾,買家可以提出購買建議。價格就再商量。
七、置業美國房產只看租金回報率嗎?
置業房產有兩個方面需要考慮:一個是租金回報率;一個是升值的潛力空間。後者比租金回報率更重要。
通常,房屋越貴的地方其租金回報率是比較低的。比如東兩岸的紐約、舊金山、洛杉磯等都是房價比較高的區域,由於這些地區房價常常攀升,而對應的租金上漲水平跟不上房價上漲的幅度,因而其租金回報率相對比較低。
但從長期來看,這些地方房屋升值的空間比其他租金回報率高的地方要大,因為想要購買此類房屋的人數較多,而買入的數量越多其房價就越高,這就是供需平衡。所以並不是購買低價格高回報的房屋就是最好,而是要從兩方面同時考慮。
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