購房像其他一切遊戲一樣也有它自己的一套“潛規則”,盡管沒有絕對要遵循的“規則”,但絕對有最佳的做法和行之有效的戒律,这里列出了五項在購房時需謹慎考慮的事項。
1、在獲得貸款預批(pre-approval)前不要提出報價
獲得貸款預批意味著貸款人已經審核了你的信用和財務狀況,這是看房之前必須獲得的“通行證”。文件中詳細說明了你的購買力,這為銷售商和房地產經紀人與你進行交易提供了信心。
專家表示,人們越來越認識到一個合格買家的重要性,他不會接受一個沒有貸款預批信函的買家。
在美國買房,很多人都會遇到房貸預批,即銀行在購房者正式申請貸款之前,先會做評估,提前批準所貸款的額度。
它的好處是:
*購房者可清楚地知道貸款額。
*讓中介和房主了解購房者的誠心。
*看到滿意的房子,可以迅速出價。
2、 利用房地產中介
對於許多購房者來說,買房是他們最大的一筆一次性消費,也是一生中所做的為數不多的事情,因此選擇一位有經驗的專家來搞定這一切是必不可少的。房地產經紀人可以為你展示房屋、合同談判以及達成交易,還可以幫助識別其中的陷阱和潛在的問題,並能提供最佳的與你獨特需求相匹配的住房。
盡管互聯網可以為買主提供一些需求,但購房者仍然希望身邊有一位專業人士出謀劃策。
小知識:美國的房地產經紀人一般分為經紀人(broker)、銷售員(salesperson)和夥伴經紀人(associate-broker)三類。
經紀人是指為收取服務費而代他人從事房地產買賣、轉讓、抵押、租賃等服務的個人、公司、商行等。銷售員是在經紀人的名下協助經紀人為經紀人服務的個人。
銷售員不能單獨執業,只能在經紀人手下工作。
夥伴經紀人是指具有經紀人資格的,但自己不單獨開業,而選擇在另一個經紀人的名下從事銷售員工作的經紀人。
3、 支付定金
在提出報價後交付定金是購房慣例。眾所周知,定金的數額為房款的1-2%,當然具體多少還與房屋的地理位置和其他因素有關。
與你的經紀人確認定金數額,或提出你的質疑。同貸款預批文件一樣,定金表明你是一個有誠意的合法的買家。
什麽是定金?
定金是買方對賣方的一種承諾,通常在簽署合同的時候支付給對方的律師或者對方的產權公司。
定金和首付的區別:down payment 指的是買方支付的首付,除了向銀行貸款的那部分。 down payment deposit通常指的就是合同定金。 如果交易成功,交付的定金就作為首付款的一部分。
定金並非直接交給賣方,而是放在賣方律師的一個專用的托管賬戶(escrow account)或者產權公司的托管賬號中。所以直到過戶或者合同約定的情況(比如買方違約)的時候,賣方才能拿到錢,
定金的比例通常在10%,雙方可以協定,也有少數買家支付5%的定金。
4、 推銷自己
如果你是在競爭激烈的房地產市場購房,不要僅僅提出報價並期望就此有好運降臨。要善於利用一切機會表明自己的態度並推銷自己,包括手書的寫有報價的信函,要求你的經紀人向上市代理人傳遞你的財產以及購房期望等信息。
5、 親自看房
盡管谷歌眼鏡等移動視頻技術的發展為看房開辟了新紀元,但這些工具僅是購物體驗的一種補充,沒有什麽可以替代買家的親身體驗。
這裏為購房者提供如下五個看房訣竅:
第一 、施展偵探本領
參觀房屋展售前先做些功課,對這間房子進行“身家調查”。例如,房屋曾裝修過嗎?現任屋主是否盡心維護?是否有共同朋友在這個社區居住?可以在相關網絡媒體輸入房屋地址,檢查房屋稅等相關紀錄,確認賣屋資訊是 否存在任何不實敘述。
第二 、別當“外貌協會”
是否曾一進屋就被柔美光線及繽紛色調給吸引?還是被高級家具與裝潢迷惑了雙眼?這很可能已經中了賣家的伎倆。試著在腦子裏想像沒有這些修飾的空間會是什麽樣子,最好帶上卷尺與家具尺寸紀錄,確認屋子塞得進自己的家具。
睜大雙眼看看浴室新塗料是否在遮掩漏水痕跡,踩踏地板確認不會吱吱作響,深吸氣仔細聞芳香劑是否混雜惱人臭味,如果發現任何異狀,立即詢問在場的中介。
別忘了試開櫥櫃抽屜拉門,打開水龍頭並檢查流理臺底部,這不僅是確認物品的狀態,更重要是符合你的生活習慣。
第三 、衡量自己的整修能力
有些房子外觀欠佳,但經過巧手改造翻修也能夠煥然一新。重點在於,自己是否能負擔起這些費用?能否接受搬入後持續整修嗎?如果實在不行,就別在這間屋子打轉。
第四、 發揮八卦精神
在做到事前上網搜索,沒被膚淺外在蒙騙時,是開始與真人互動的時候了。問話技巧很重要,才能得到想要答案。買家必須表達好奇,但又不能咄咄逼人,此外最好擺上撲克臉,因為在還沒開始協商前,千萬別泄漏自己對房屋的喜愛。
第五 、別因搶手貨昏頭
看房時打開耳朵聽周遭談話是聰明之舉,可以借此獲得一些寶貴情報。但不要落入“競爭生欲望”的陷阱,別因為他人極力誇贊而隨之起舞,只有自己才知道自己的喜好、需求、預算與規劃,別人的褒貶都不應左右自己的決定。
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