
在著名主持人竇文濤主持的節目“圓桌派”,有一期嘉賓們在談論房子的問題。竇文濤當時說了這樣一段話:“這輩子唯一沒有騙過你的人,就是房產中介,當年讓你買,都沒買。”現在房價漲了,買不起了,沒資格了,後悔了……
這是過去十幾年房價快速上漲制造的笑話!實際上,在一線大城市,房屋中介幾乎成為“騙子”的代名詞,整個行業信用“塌方”。今天,本文帶大家看下國內常見的中介公司“陷阱”,還有這類“陷阱”,大家在美國購房時如何避免?
1. 虛假的“模特房”套路
國內:不少中介公司會以58同城、趕集網等網絡平臺為主陣地,同時在門店內發布一些價格和位置都特別合適的房源信息,還配有詳細直觀的各個房間、廳室、廚衛的照片,十分“誘人”。當你感到驚喜和他們取得聯系後,他們會告訴你,這個房子已經賣了,隨後向你推薦其他價格貴得多的房子。類似這樣的假房源、假房價在業內通常被稱為“模特房”或“釣魚”。
美國:中美的房地產市場有一個根本上的差異,那就是他們的房源系統。美國有一個房源共享系統 MLS,每一個經紀人都把房源信息,傳輸到這個系統上,所有上市的房子在這個系統中都非常透明,一目了然。這個系統非常高效,徹底解決了賣家和買家信息溝通的問題。因此美國整個房地產市場才會如此蓬勃發展。所以如果您害怕各種虛假房源,在美國買房的時候,您根本不用擔心,所有在售房源信息,都可以在網站上查到。外居樂網站上,就提供美國11個大城市圈的實時在售房源信息。
2. “獨家房源”擾亂市場
國內:一套房源本已約定以450萬元成交,購房者付了5萬元定金。另外一家中介聯系到賣方之後,暗示若與之簽約獨家可以賣得更高,該房東最後賠付10萬元違約金後,再重新由中介掛牌,後以510萬元成交。類似獨家協議並不具備法律效力。一旦產生糾紛,中介往往會利用優勢地位,惡意鎖定委托房源。
美國:美國的賣家在賣房時,幾乎100%都是獨家委托,只有一個賣方經紀人。獨家委托協議,受到法律保護。任何一個買方經紀人,都可以代表符合要求的買家,來購買這個房子。美國絕大部分交易都采用獨家委托。美國1880年之後經紀行業開始萌芽,最初為開放式委托。20世紀50年代以後,旨在促進經紀人合作的房源信息共享平臺 MLS 逐漸得到市場的認可並成為美國經紀行業的核心,其制定的規範成為行業遵循的標準。多數 MLS 強制要求加入其中的經紀人上傳的所有房源必須簽訂獨家委托合同。1970年以後,獨家委托合同取代了開放式委托成為主導性的委托形式。目前美國幾乎所有的地區級經紀人行業協會和城市地區的經紀人行業協會會員都加入了 MLS,意味著絕大部分房屋交易委托采用獨家委托合同。
3. 80%的中國中介缺乏相關資質
國內:部分中介公司工作人員往往只向客戶提供一張印有聯系方式的名片,不能提供相關執業證號。消費者實際買房或賣房的時候,穿針引線的是一個人,而到房地產交易中心辦理正式手續的往往是另一個人。
美國:經紀人100%有執照。通過經紀人行業考試,拿到執照後方可從業。每兩年,要重新參加學習與考試,來更新執照。與中國中介門店裏面穿黑西裝,白襯衣的年輕小夥子與姑娘不同,美國的地產經紀人平均年齡是57歲,從業時間15年,92%的經紀人有大學及以上教育。房產經紀人和中介是兩個完全不同概念。美國的房產經紀人與房產經紀公司之間是合作關系,不需要坐班,獨立開展業務,依靠個人的口碑獲客。
4. 中介墊資贖契利息過高
國內:舉例說明,買家要購買的物業是按揭的,要交易必須贖契,但賣家沒有資金能力,就往往要求買家墊付,但買家墊付資金存在風險,需要第三方墊付以降低風險,為了撮合交易,中介公司往往同意墊資,而買家為這部分資金支付一定的利息。對於中介公司而言,沒有金融業務執照,很多都是打法律的擦邊球。
美國:在美國買房不會遇到類似事情,因為房屋交易是通過第三方公證托管平臺完成。第三方托管平臺 (Escrow),是在美國買房或賣房過程中為達成一項特定的條款或項目,一方將交給另一方的押金、產權或其他數據進行托管。它是一個維護交易各方利益的獨立性中立賬戶。一旦第三方托管開始,這套房產的買者和賣者就建立了房產所有權轉讓合同條款。這些條款會交給公證的第三方,第三方托管公司。 第三方托管公司有責任確保這些條款的落實執行。第三方托管平臺會和買家,賣家,及貸款銀行協調,完成交易。不存在買家墊付的情況。
5. 惡意隱藏關鍵信息
國內:中介在明知風險和障礙的存在前提下,卻不履行告知和披露之責,又促使消費者自行排除已存在的障礙和承受已存在的風險;不按照法律規定簽訂相關的居間協議,在操作上不按照居間協議的內容履行其約定的相關義務。中介許下的“空頭支票”最終卻要由消費者買單。
美國:美國地產經紀在買賣中的主要責任,是代表買方和賣方的權利,讓他們的權利得到保護。所以經紀人一定要披露所知的各種風險。如果經紀人沒有按照協議承擔義務。要承擔法律和經濟賠償責任。在美國,經紀人的個人公信力是他賴以生存的根本。一個好的經紀人,後面由成百上千個客戶。很多經紀公司也會爭取這樣的經紀人加盟。
6. 傭金1%過戶前翻倍
國內:合同中明明寫了2%的傭金條款,房產中介卻說可以申請打折,許諾消費者能申請1%甚至更低的傭金,讓買家放心簽約。然而,過戶之前中介卻翻臉了:不交完傭金,就不給過戶。這樣的手段屢見不鮮。而消費者往往因為輕信中介公司的言論造成損失。
美國:這種情況在美國根本不會發生,買賣雙方的經紀人傭金都是賣家支付,買家不需要支付任何費用。
據外居樂的統計數據顯示,目前全美主要城市註冊的華人經紀人的數量已超過3萬人。但由於對經紀人行業了解有限和信息不對稱,即便是生活在當地的華人,在尋找華人經紀人的時候也經常是一頭霧水。如何練就火眼金睛,找到能真正保障自己權益的地產經紀人呢?您可以試試以下的方法:
1當地中文報紙房地產專欄
一些經紀人會在當地中文報紙房地產專欄發表文章。文如其人,如果你讀了數篇文章後覺得作者房地產知識豐富,人品正直,不防打電話或去電子郵件做進一步的了解。
2查看經紀人更詳細的履歷
選擇地產經紀絕對不能憑感覺,除了了解經紀人的基本情況,他的從業年限、歷年銷售業績、客戶的評價、服務理念或者是親戚朋友的推薦等都是判斷其工作能力的重要標準,這些履歷資料可以幫助你更全面、客觀地了解合作夥伴。
3考察英文溝通和寫作水平
在買房過程中要談判房價,溝通房屋檢查與維修等事宜。需要很強的英文溝通能力。當然光會說還不夠,還要會寫。尤其是在房市火熱的區域,賣家經常收到多個競價。這時候你的經紀人就要發揮她的寫作能力。
4看其房地產知識是否豐富
地產經紀人在美國已經不再是房源的唯一信息來源,美國70%的房屋成交是由買家在互聯網上發現的。但是,經紀人要對買房的流程了如指掌。在帶你看房時,能指出房子的優缺點,不同的房子應該怎樣做比較。
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