講到我們日常買房貸款涉及到的貸款利率之前，我們先了解一下經常被討論到的聯邦基金利率（Fed Fund Rate）。
我們常常會提到美聯儲加息，這個“加息”就是指“加Fed Fund Rate”。美國聯邦基金利率是指美國同業拆借市場的利率，其最主要的是隔夜拆借利率。這種利率的變動能夠敏感地反映銀行之間資金的餘缺情況，美聯儲瞄準並調節同業拆借利率就能直接影響商業銀行的資金成本，並且將同業拆借市場的資金余缺傳遞給工商企業，進而影響消費、投資和國民經濟。
美聯儲的主要目標是控制通脹，同時盡可能控制失業率接近自然就業率（充分就業）。 美聯儲通過貨幣政策實現這一目標 ，包括提高和降低利率，印鈔票或購買債券。如果通脹失控，人們就無法負擔的起未來的貨物，儲蓄和投資也會快速貶值，人們失去購買力，從而引發一系列社會動亂。因此在通脹失控之前，美聯儲需要提高利率。較高的基金利率減緩了銀行借錢需求，從而影響社會生產，就業增長和投資的步伐，最終減緩通貨膨脹的步伐。一般，美聯儲的目標是將通脹水準保持在2%左右，失業率保持在5%左右。
加息如何影響貸款利率？
美聯儲決定Fed Fund Rate，Fed Fund Rate的變化會影響債券市場的供求變化，而市場供求則決定了10年期國債收益率。10年期國債收益率是決定抵押貸款利率的主要因素。
為什麽呢? 投資者比較所有固定收益產品的收益率。他們將短期國債的收益率與存款證和貨幣市場基金的收益率進行了比較，將長期國債的收益率與房屋貸款和公司債券進行比較。所有債券收益率都受到國債收益率的影響，因為它們在競爭同一類型的投資者。
由於美國政府對其進行擔保，因此國庫券比任何其他債券都更安全。當國債收益率上升時，銀行收取較高的抵押貸款利率來彌補更高的風險。而那些購買貸款抵押證券的投資者們，也會要求更高的收益率來回報相對更高的風險。
上圖中可以看到過去30年間，基金利率（紅色）和10年期國債收益率（藍色）一直在下降，主要原因是美國在這段期間內知識，生產力，經濟等的發展。1987到1988年，美聯儲將FFR（Fed Fund Rate）從6%提升到10%，1994到1996年，從3%提升到6%，2004年到2007年，則從1.5%提到5%。美聯儲通常不會提升超過4%的漲幅。從歷史來看，從美聯儲開始加息，最長的利率上升週期約為3年。
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