【入門攻略】美國購房流程,貸款申請和持有成本

無論你是要自住或投資,在美買房的方式與步驟可是與國內截然不同。本系列為新手們整理出在美置產買房全攻略說明,帶你快速了解相關步驟與身為買家的你應該註意的事項,助你順利買到夢想的房子!

美國購房流程:

1. 選定買方經紀人並進行初步溝通,決定購買房子的區域、類型、價位等

2. 查核現金情況和信用分數,選擇合適的貸款公司和項目,並取得貸款預準信(Pre-qualification letter)

3. 經紀人為你尋找理想的房屋,進行實地考察

4. 找到合適的房屋,決定出價,由經紀人負責給賣家出具Offer

5. Offer被賣家接受後,雙方訂立購房合約並簽署,開設監管賬戶,並支付一部分誠意金

6. 如現金購買則全額房款打入監管賬戶,如貸款則遵循後文的貸款流程

7. 由專業檢查員檢驗全屋的各項狀況,要求原屋主進行必要的修繕

8. 購買房屋保險,如果貸款購房,還需購買產權保險

9. 由經紀人代表買家進行最後的房屋檢查

10. 款項支付完成(不論是現金還是貸款)並完成上述手續,支付所有手續費後,由產權公司完成產權轉讓

11. 前往房產所在地政府機構完成產權登記,交鑰匙完成過戶

12. 完成水、電、氣、網等的賬戶切換

外國人貸款流程:

1. 前期準備:

a. 開設美國銀行賬戶

b. 外國銀行資產證明(需翻譯成英文)

c. 兩年工作證明,接受自雇;國內CPA進行認證

d. 根據不同銀行可能需要國際信用證明

e. 首付款需在銀行賬戶上保持一至兩個月,首付資金來源可為直系親屬現金贈予,最多可接受四筆現金贈予

f. 12-60個月還款儲備金需存在賬戶上不得使用,直到貸款批準

2. 提交貸款申請(Loan Application),可選擇提供外國人貸款業務的銀行

3. 預約房屋估價(Appraisal),貸款機構或銀行需要派專門的估價師去需要申請貸款的房屋進行房屋估價。估價師會提前打電話預約時間

4. 鎖定貸款利率(Lock Rate),貸款利率每天都會上下浮動,有所變化。利率一旦鎖定,就不會變更

5. 提供補充材料(Conditional Approval),對提供的貸款材料進行審批後,貸款機構會對於客戶提交的材料存在不完整或不符合規範的應要求其及時補齊材料或重新提供材料

6. 簽署貸款文件(Sign Loan Doc),簽署銀行最後正式貸款條約及文件。

7. 銀行放款(Funding),簽署之後的文件再送回銀行審核無誤,銀行就可以向監管賬戶放款。通常會在24-48小時之內放款,完成貸款流程(Closing)

買房和持有費用:

買房:

1. 監管賬戶費(ClosingFee):通常是房價的0.2%

2. 屋主產權保險(Owner’sTitleInsurance):通常是房價的0.5%

3. 登記費(RecordingFee):約$100

4. 房產轉讓稅(TransferTax):在加州是總房價的0.11%

5. 房屋檢查費(InspectionFee):$300-500

6. 公證費(Notary):每個簽名約$10

7. 根據具體情況可能會有額外其他費用

貸款:

1. 房屋估價費(Appraisal):$500-$650

2. 信用報告(Credit Report):$30左右

3. 貸款費(Loan Point):通常是貸款額度的 0-2%,

4. 貸款申請費(Application Fee):$650左右

5. 銀行產權保險(Lender’s Title Insurance):約房價的0.25%

6. 預付利息(Prepaid Interest):從完成交易到第一個月賬單之間的利息額度

7. 快遞費(Courier Fee):約$50

持有:

1. 房屋保險又稱火險(Homeowner Insurance):$100-200/月

2. 如果有物業管理委員會對房產進行維護,還需繳納物業費(HOA):$300-600/月

3. 房產稅(Property Tax):全美各個地方有不同,一般為1-3%,南加地區二手房年稅率約 1.2%,有些新房會略高。

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