
一、綠卡入籍問題
值得注意的是,外國人在美國購買住宅物業與申請綠卡或入籍是沒有關係的,一些不了解的國內投資者在此方面有時會受到誤導,但是有固定的住宅對你申請綠卡或入籍也是有幫助的。據調查,43%的購買者稱移民是海外置業的主要目的。許多中國買家也正是通過美國政府的EB-5投資移民專案購買房產,該專案被認為是拿到綠卡的快捷途徑。在美國,投資移民一般要求投資者必須要親自管理投資專案,並且還要直接創造10個就業機會。買房和移民其實沒有什麼必然聯繫。而且,加入投資專案失敗或者無法證明自己的專案直接或間接的提供了10個工作機會,綠卡也就和投資一起雞飛蛋打了。
二、房產經紀人的作用
在美國,95%的房產交易是通過經紀人完成的,當你決定在某地買房,尋找一位有足夠經驗的房地產經紀人至關重要。一位好的經紀人不但可以幫您搞定所有與交易有關的必要手續,還會提醒你沒有想到的問題,避免以後出現麻煩。
與中國不太一樣,購房者想在美國買房,第一步必須找一個房屋經紀人,也就是房屋仲介,因為在美國,即使是新房也是通過經紀人來銷售的。在美國,房屋經紀人這個行業很遵守職業道德,一般不會發生經紀人坑蒙購房者的情況,甚至經紀人會主動幫助購房者挑房子的毛病。
三、預算買房各項費用
買房除要交一筆首付外還要交多種手續費服務費。在買房前期就讓你的買方經紀人或者銀行貸款員估算各項費用,包括成交手續費、地契保險費、律師費、房屋檢驗費、公寓管理費、房屋保險費,地產稅等。這些費用在最後房子成交前都有要交齊或付帳。隨後,購房者需要按照經紀人的要求填寫相關表格。這時,經紀人往往要求購房者將大致房款的5%存入第三方公證託管公司進行託管,以表明購房者的誠意。如果買賣不成,一般情況下定金會全額退還,除非合同中另有規定。
四、親自看房
最好自己看房。很多老房子需要維修,而有些維修是表面上看不出來的,在圖片上是更看不出來,除非年代很新的房子,比如在2005年以後的還要好一點。不要買了房子,還有一大堆需要維修的,那就悲催了。美國屋頂更換需要3萬美元左右,空調1萬美元。
五、討價還價要適宜
在美國買房子是可以砍價的,但一些中國買家開大口壓價,反而讓對方覺得沒有誠意,從而失去機會。地產律師表示,相對來說,美國的房地產市場成熟,資訊公開,欲出售的房屋不會隨便亂開價,因此,在討價還價時,無需大幅壓價。
六、購買手續繁瑣需按部就班
相對在中國買房,在美國買房手續顯得繁瑣,在美國買房一般要經過大大小小18道程式(包含貸款部分):
- 與房產經紀人討論購房要求;
- 由銀行或貸款公司提供貸款資格審核證明;
- 申請正式貸款預先批准信;
- 選擇想要買房的地區、房屋種類;
- 經紀人介紹看房、選房;
- 填寫買房出價合約書,付定金支票;
- 定金支票存入第三方公證託管公司(Open Escrow);
- 做房屋檢查;
- 要求賣方維修;
- 審閱房屋各項結果報吿;
- 審閱屋主(產權)報吿;
- 審閱白蟻檢查報吿;
- 購買房屋保險;
- 鎖定貸款,簽署貸款資料;
- 交房檢查;
- 銀行放款;
- 過戶(買家從賣家處得到所有產權轉讓檔,買家律師審核),買家付清所有餘款,交收鑰匙;
- 搬入新居。
七、房產稅徵收
在美國,對房地產佔有、處置、收益各個環節徵收的各類稅項統稱為房產稅。全美50個州都徵收房產稅,這一稅種是美國地方政府的主要收入來源,也是平衡地方財政預算的主要手段。一旦你成為房主,你就需要每年向當地政府繳納房地產稅。
例如,加州的房地產稅在1.5%,如果你的房產價值為30萬美元,你就需每年繳納4500美元至地方政府。徵收房產稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設施和民眾的福利,因此美國房產稅的收稅主體是郡、市和學區,聯邦政府和州政府不拿房產稅稅款。
因此房屋用來自住當然沒問題,出租的話只要選擇的地段好也是會有穩定的收益。但如果延續國內“屯”房子的思路,等著房價上漲,“炒”出回報,就要好好考慮了。當然這樣的可能性不是沒有,只是需要投資者有特別敏銳的眼光。
八、目前購房升值
過去兩年的美國房產市場復蘇帶來了很多區域大幅的房價上漲,那些被華人買家特別看好的地段更是漲的飛快,從長期投資的角度來看,目前是進入美國住宅市場的難得時機。其中,談到的主要因素是美國房價探底企穩,利率保持在低位,具備財力的國內投資者可以把美國房地產看作長期強勁獲利的工具。
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