關於法拍屋 、短售屋、 銀行屋，這些知識你知道嗎？

“法拍屋”一般而言之就是屋主提供擔保物（土地，建物）向銀行貸款後，因為繳不起房貸或故意不繳房貸，而被銀行交由法院強制執行拍賣以抵還銀行貸款的房屋或土地。

簡單地說，就是指法院拍賣的房 子，由於法院進行拍賣不是以牟取利潤為目的，所以通常拍賣價格會比市場價低，因而吸引越來越多人選購法拍屋。

很多人把foreclosure翻譯成法拍屋， 其實foreclosure指的是一個過程，即當貸款人或屋主無法履行按揭合約去償還債務時，債權人通過出售或收回房產權，進而追回屋主所欠貸款的過程。

一般來說，當屋主停止還貸後三到六個月，債權人就會提交一份《拖欠貸款通告》（Notice of Default-簡稱NOD）並在當地政府機關做記錄，公諸於眾，從此foreclosure就開始了。這可能是大家習慣上說的“法拍屋”，以下是foreclosure的流程和種類：

一、法拍前的寬限期 (Pre-foreclosure)

當貸款人償還貸款能力出現問題後，不能繳納貸款後， 貸款人或屋主可以在各州法律允許的寬限期（grace period）內設法還清所拖欠的貸款而使原貸款得到復效（reinstate） 。這個寬限期叫做pre-foreclosure， 一般有三個月。在寬限期內，貸款人要想辦法償還拖欠貸款，如果不能申請“重新貸款” （refinance）以獲得較低的利息來降低每月的還貸數目，屋主還可以常識申請“修改貸款”（ loan modification），這個需要貸款人和貸款銀行進行磋商，貸款銀行也許會根據屋主的經濟情況來決定是否給予適當的降息等，從而讓屋主能夠繼續還貸供房。

二、短售屋 (Shortsale)

貸款人除了常識從新貸款或者修改貸款外，在寬限期內還可以選擇將房產出售，用銷售所償還貸款， 有人稱為“短售屋”（shortsale），由於銷售倉促，很多短售屋的售價較低，甚至售價不足以還清貸款，這種情況下，屋主可以向債券人申請短售（shortsale），債權人會根據屋主的經濟情況決定是否同意並承擔部分損失。對於貸款款人，如果債權人同意短售，房屋出售後不會影響其信用記錄。對於債權人，也可以不必經歷“法拍”程序。對於短售屋，雖然標價很便宜，但是購買過程也許會比較漫長，有些需要三個月，所以需要買家的耐心。買方向屋主報價 後，屋主需要得到債權人的出售批准，另外也許還存在其他債權人，比如第二債權人， 拖欠工程款債權人等等，都需要進行協商。這也就是為什麼短售屋審批時間較長了。

三、法拍程序（public auction）

在寬限期結束後，如果屋主仍然不能還清拖欠的貸款，接下來的程序就是其房產就會被公開拍賣的方式（public auction） 。法拍屋雖然價格便宜， 但也許會帶來不可遇見的麻煩。比如如果房子可能拖欠工程款，其他貸款， 雖然以便宜價格購入，但負債也許會更高。所以，在購買法拍屋前，最好事先對拍賣的房屋做詳細的調查，然後在公開 拍賣市場上出價。按照規定，買主在競拍後付現金，而且可能沒有足夠的時間去完成產權查驗和房屋檢查，對法拍的規定，需要向法拍主辦方了解清楚。

四、銀行屋（REO ，Real Estate Owned）

在上一步，法拍不成功，債權人將取得產權，成為屋主，然後僱傭地產經濟在將房產放在公開市場出 售。這類房子叫“銀行屋”，“銀主盤”，“銀行盤” 銀行屋和短售屋比較，銀行屋會更多保證產權的完整性， 而且相對清晰，因為產權已經轉移過一次給銀行。即便這樣， 很多銀行屋還是在收房過程中遭到破壞，或者房屋狀況不盡人意，所以在購買銀行屋前，最好要仔細檢查。

另外，涉及到法拍屋的貸款是受到政府機構保護的情況，如住房建設與城市開發部（HUD，Department of Housing and Urban Development）或退伍軍人安置事務部（VA，Department of Veterans Affairs）等，那麼銀行法拍屋就變成了政府機構法拍屋，在這種情況下，就由政府機構來負責出售法拍屋。

短售屋，法拍屋有以下不足：

1. 也許會涉及到產權糾紛。

2. 房屋本身有可能遭受損壞。最好實現調查。

3. 購買短售屋所花時間也許比正 常買房為長。 4. 在標價低時，會同時有很多競 爭者出價，壓縮利潤空間。

總之， 不管購買法拍屋，短售屋還是銀行屋， 實現都要做足功課，進行調查， 諮詢專業人士以減小投資風險，增加投資的成功率。