HOA再也不管不了Airbnb了？

律師解讀

AB3182法案是2021年1月開始生效的新法案，其核心有三點：

① 如果業主自己也住在單位裡面，只是分租其中的某個房間，則整個房子不算做出租單位，HOA（業主委員會）不能限制其分租房間的行為；

② HOA可以限制整個樓宇（小區）的出租率，但限制的最高出租率不能低於25%，換句話說，不能完全禁止業主的出租行為，但仍可設定輪候標準；

③ HOA可以限制最短租期不能少於30天。

01 那像小王這種情況，假設他自己不住在裡面 真有做Airbnb的，是會被罰嗎？

假設HOA能證明小王不住在這樓裡面（這個很簡單，調一下停車場和電梯的監控錄像就好）那麼即使有AB3182法案，HOA仍有權處罰小王，因為民宿的租期一般都少於三十天。

02 如果是租客自己悄悄分租 業主不知情的，還是罰業主嗎？

對的，因為業主跟HOA簽有CC&R（業主管理協議）這當中就有約定如果有違HOA的規定，是罰業主。 當然絕大多數的CARS租約裡面都會提到，如果租客擅自在未經業主的同意出租導致業主的損失，業主可以要求租客賠償。

03 HOA限制的出租率不能低於25%啥意思？ 怎麼個輪候？

說白了，就是整棟樓（小區）裡面，目前可以被出租的單位不超過總數的25%，當然不是說都要租出去，是說有權利租出去。

輪候標準只要公平、合理，可以由HOA的董事會或全體業主投票決定。

比較普遍的一種做法就是：每個業主都可以在HOA那裡申請要出租自己的單位，如果25%的名額沒用盡，就先到先得；如果已用盡，則是原有的租約到期後，名單上的下一順位可以出租，而租約已到期的業主則從名單的末尾再重新排隊。

04 如果我們的HOA完全不讓租或者 允許的出租率低於25%的，怎麼辦？

原約定自動作廢，HOA要開會訂立新的規則，如果不能及時處理此事，HOA會受罰。

05 如果我們的HOA完全不讓租或者 允許的出租率低於25%的，怎麼辦？

原約定自動作廢，HOA要開會訂立新的規則，如果不能及時處理此事，HOA會受罰，自2021年1月生效。

舉個例子：假設您的HOA完全不讓租，2021年後還是以這個規則罰了您，那麼您不僅不需要付罰金，還可以要求政府處罰HOA，強迫他們改規則。

06 這個新規則是所有的業主投票決定嗎？

不一定，要看你們的CC&R（業主管理協議），很多類似安排中已規定可以由HOA的董事會直接訂立新規則。

07 那HOA還能管月子中心嗎？

還是能的，因為月子中心是經營性行為，有再分租。

08 那HOA還能管Airbnb嗎？

理論上能，因為HOA可以限制出租的期限不能少於30天。

Source from：李翀鸣