加建屋新規寬松了!一宅不隻建一屋了……

加州人口增長帶來住房危機,州長紐森簽署並於今年實施的加建屋新政,進一步放寬加建規定。加建屋頗受華人喜愛而紛紛申請,今夏令建築師忙得應接不暇;華人若瞭解新法規,在建築上可達到最大利用,針對貸款也有迂迴戰術。

Angel Design Build建築公司的創始人柴大方表示,由於今年推出的新法規更寬鬆,她的團隊加建屋工程已經做不過來了。加州新規取消了一些限制,例如沒有最小地塊面積要求,不要求屋主必須自住等,只是最大面積會有些不同,但無論如何都能建。

加州加建屋(Accessory Dwelling Units,簡稱ADU)的法案,最早在2017年執行,華人屋主已不陌生,隨後一直陸續放鬆政策。不過今年的新規最吸引人的一條,是又推出了初級加建屋(Junior ADU,簡稱JADU)。這意味著在條件充足的情況下,以往一個住宅只能建一個加建屋,如今還可再建一個初級加建屋;一個單一家庭房可以有三個門牌號,包括主屋、加建屋、初級加建屋。

另一條新規也造成巨大影響,即如果加建屋面積小於800平方呎,就不受地目(zone)使用規畫、城市法規的諸多限制,包括容積率、建蔽率的限制。柴大方表示,這意味著所有的單一家庭房屋都可以做加建屋,而且新規讓多家庭房屋也能做,於是幾乎現在所有城市都有屋主在要求加建。

許多屋主關心的是,能加建多少面積?理論上來說,加建屋最多可以到1200平方呎,但必須是獨立加建;而初級加建屋最多可以到500平方呎,但必須是附著的(attached),且是現有居住空間改造才行。

不過主屋本身還是可以擴大面積來配合加建計畫,柴大方舉例,比如洛杉磯縣規定,附著的加建屋不能超過主屋的50%面積,那麽如果把主屋面積加到2400平方呎以上,那麽加建屋就能做滿到1200平方呎。最節省造價的方式可以用車庫改造,若要省占地空間,則可建在車庫上面。

不少屋主關心的還有加建屋的貸款;和買房比起來,加建屋貸款又不同,但大部分華人不會申請較麻煩的加建屋貸款,而是採取「迂迴戰術」。

某貸款的劉女士介紹,加建屋的貸款相對來說比較麻煩,並非很多銀行都有。想要申請加建屋貸款,需要圖紙做好、施工許可拿到,還要查收入、過去兩年報稅、建造預算審核等。此外銀行不是一次性放款,會像建築貸款一樣分多段給錢,最多會到五段。比如地基好了給一部分,牆修起來又給一部分,而且每個階段都要僱用銀行批准的質檢員檢查,這個費用也不便宜。

此外銀行還要看建築師的經驗,施工隊的資質等。華人很多自建房子都不是一板一眼,施工隊甚至沒有執照,而且很多華人喜歡不查收入。因此大部分華人採用另一種方式。劉女士介紹,許多加建屋屋主會自己籌錢先蓋,或先將主屋原本的貸款重貸(refinance)將錢取出來用於蓋房,蓋好後以新價值再重貸一次,因為和修建前申請貸款不同,房子一旦蓋好了,銀行一定會承認房子的價值,按照蓋完後和主屋一起算的市價,增加多少面積等,最後可以重貸借出新市價的75%。

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