加州新建築法規於2020年1月1日發佈。這部新建築法中， 對ADU的修改成爲解決目前加州住房問題最直接最有效的辦法。
在解讀2020年新建築法之前，我們先科普一些關於ADU的常識。
什麼是ADU？
ADU的全稱是Accessory Dwelling Units，中文稱之爲附屬居住屋
ADU是可以在自家土地上，合法增建一個有必要生活設施的第二居住單位，或稱爲配套住房。它可以是地下室、爲配偶家人準備的套房、或車庫改裝的公寓。通俗地講，ADU是獨立於原居住單位的額外居住空間。ADU政策完全打破傳統地產開發模式的迷局，不需資本積累、公權力勾兌、贏家通吃，個人效益最高，規模小風險低。
ADU的幾種常見形式：
獨立式：這種單位獨立於主體建築之外；
附建式：這種單位貼鄰建於主體建築旁邊；
改建式：在主體建築內的空間（例如一個主臥）改建爲一個獨立居住單位
自2017年以來，加州立法者通過了多項法案，以簡化ADU審批流程，但是一些城市的高昂費用和嚴格的審批政策仍然阻礙了新ADU的發展。而最新建築法案旨在進一步消除當地對ADU開發的障礙，並且鼓勵單戶以及多戶住宅的戶主在其物業中增加急需的額外住宅單元。
以San Francisco、San Mateo City和San Jose三市爲例，對新政進行解析，同時對比舊政的一些變化和調整。
San Francisco
允許的ADU數量
舊條款—每個合法住宅允許一個ADU。
新規定—AB68和AB881更新：轉換現有空間以創建ADU可能有資格獲得一個ADU和一個JADU。
Lot size 用地大小
舊條款—最小可建用地面積爲2500平方英尺。較小的用地需要經過計算批准才能開發。
新規定—AB68和AB881更新：根據條例或適用的分區區域，物業將不受最低用地標準的限制。
ADU size ADU 大小
舊條款—ADU允許在所有住宅區使用，並且可以根據分區的標準通過轉換現有空間或新建建築來新建。ADU的最大大小僅由底層區域的標準確定。
新規定—AB68和AB881更新：一間臥室的ADU最高允許面積爲850平方英尺，兩臥室的ADU最高允許面積爲1,000平方英尺。
Setbacks 退線距離
舊條款—退線前、後，及兩邊取決於用地屬性和住房密度。需要注意的是，在幾乎所有的情況下，都不允許在您的地皮退線25%內（或至少15英尺）內新建建築物（例如，如果您的地皮是100英尺，退線距離25英尺）。根據用地屬性的不同後院可以最多佔整個用地的45%。
新規定—AB68和AB881更新：分離式新建築ADU的最大退線距離要求後部或側面的距離不應超過4英尺。
Parking 泊車
舊條款—儘管《規劃法》在大多數社區中每個住宅單元都需要一個停車位，但第150（c）節指出，僅在將整體所需停車位數增加兩個或更多，裝修時才需要額外的停車位。添加單個ADU不需要在紐約市任何地方增加停車位。如果將第150（e）和161節替換爲1類自行車車位（室內，安全和庇護所），則可以減少現場的停車位。您可能還需要爲ADU添加自行車停車位。如果物業到公共交通站的步行距離在0.5英里之內，則新的州級標準規定了對這些停車要求的豁免。
新規定—AB68和AB881更新：轉換現有車庫的物業將不受更換停車要求的限制。
Ownership 所有權
舊條款—單位不打算與主要住所分開出售，可以租用。（國家規定）
新規定—SB13更新：ADU的業主佔用要求將在全州範圍內失效5年。
Allowed Zones 允許區域
舊條款—在舊金山市範圍內允許使用ADU。自2019年起，如果規劃允許住宅使用並且包括現有住宅建築，則該地段符合ADU的資格。
新規定—AB68和AB881更新：所有單戶或多戶分區區域都將在全州範圍內允許ADU。
San Mateo City
允許的ADU數量
舊條款—單元的數量。任何地點不得建造多於一個的附屬住宅單元。附屬住宅單元不得位於一個以上單元的場所。
新規定—AB68和AB881更新：轉換現有空間以創建ADU的屬性可能有資格獲得一個ADU和一個JADU。
Lot size 用地大小
舊條款—最小數值取決於底層區域的最大密度。
新規定—AB68和AB881更新：根據條例或適用的分區區域，物業將不受最低用地標準的限制。
ADU size ADU 大小
舊條款—附屬住所的建築面積不得超過六百四十（640）平方英尺，包括適用於相應底層分區的第27.04.200節所定義的閣樓和地下室面積，但該地塊或地塊的總建築面積 不超過最大允許的地板面積。初級附屬住宅的建築面積不得超過五百（500）平方英尺，包括適用區域劃分中第27.04.200節所定義的閣樓和地下室區域，但該包裹或地段的總建築面積應 不得超過最大允許建築面積。
新規定—AB68和AB881更新：一間臥室的房地產最高允許面積爲850平方英尺，兩臥室ADU的房地產最高允許面積爲1,000平方英尺。
Setbacks 退線距離
舊條款—退線和其他分區條例。出於退線和其他分區規則的目的，附屬住宅單元（已連接和已分離）應被視爲主題場所的主要用途的一部分，並應遵守基礎分區區域的相同要求，包括相關標準。很多coverage, setbacks, and height。對於現有的合法許可的車庫或附屬結構，將其改建爲附屬住宅單元，則無需進行任何挫折。對於在現有法律允許的車庫上方建造的附屬住宅單元，從側面和後部土地生產線至少需要縮回五（5）英尺。
新規定—AB68和AB881更新：分離式新建築ADU的最大要求後退距離後部或側面產權線不應超過4英尺。
Parking 泊車
舊條款—
一般要求。附件住宅單元最多應具有一（1）個標準尺寸的路邊停車位，最多可容納一（1）個臥室，每增加一間臥室則需要一（1）標準尺寸的停車位。
豁免：附件住宅單元位於公共交通站點的一半（1/2）英里內，可不設置停車位。
附件住宅單元所需停車位的位置。附屬住宅單元所需的停車位可位於物業的後三分之一（1/3）處，包括所需的後院後退位置以及所需的側院和街道側院後退區域的一部分。所需的停車位不得位於物業後三分之一（1/3）之外的所需的前，內邊院或街邊院後退區域內。
新規定—AB68和AB881更新：轉換現有車庫的物業將不受更換停車要求的限制。
Ownership 所有權
舊條款—禁止銷售和限制租金。
業主居住：場地上的住宅單位之一應爲業主居住。應當記錄與土地一起經營的契據限制，並在頒發建築許可證之前將其提交給紐約市，這表明以下內容：除一個或多個記錄所有人以外，其他任何人只能居住一個單位。
新規定—SB13更新：ADU的業主佔用要求將在全州範圍內失效5年。
Permit Fees 許可費
舊條款—https://planning.smcgov.org/sites/planning.smcgov.org/files/documents/files/BLD%20Fee%20Schedule_2009.pdf
新規定—SB13更新：全州將大幅降低ADU的本地影響費。
San Jose
允許的ADU數量：
舊條款—允許一個附件住宅單元。
新規定—AB68和AB881更新：轉換現有空間以創建ADU的屬性可能有資格獲得一個ADU和一個JADU。
Lot size 用地大小
舊條款—最小數值爲3,000平方英尺。
新規定—AB68和AB881更新：根據條例或適用的分區區域，物業將不受最低地塊標準的限制。
ADU size ADU 大小
舊條款—ADU的最大大小由批量決定：（a。）3,000至5,444平方英尺的地塊，允許600平方英尺。（B.）允許使用5,445至9,000平方英尺，700平方英尺的土地。（C.）允許使用9001到10,000平方英尺（800平方英尺）的地段。（D.）允許使用10,001平方英尺至900平方英尺的地段。
新規定—AB68和AB881更新：一間臥室的房地產最高允許面積爲850平方英尺，兩臥室ADU的房地產最高允許面積爲1,000平方英尺。
Setbacks 退線距離
舊條款—與分區相同。還應遵守以下規定。如果ADU佔據5英尺和所需的後部後退之間的面積的50％或更少，則可以減小單層單元的後部後退以使其適合。在附屬車庫上方–後部和側面後退高度爲5英尺。車庫轉換-如果將現有的合法車庫轉換爲ADU，則無需額外的挫折。河岸-對於大於或等於½英畝的土地，要求至少100英尺河岸後退。
新規定—AB68和AB881更新：分離式新建築ADU的最大要求後退距離後部或側面產權線不應超過4英尺。
Parking 泊車
舊條款—除非ADU符合豁免條件，否則除了主要住宅所需的停車位之外，還有一個空間。（以下豁免清單）
1.停車位必須位於無塵，無塵的表面上。
2.停車位必須位於物業的正面和側面後方外側，但如果停車位位於至少18英尺長的車庫車道圍裙內，則可以在正面後方位置允許停車位
新規定—AB68和AB881更新：轉換現有車庫的物業將不受更換停車要求的限制。
Ownership 所有權
舊條款—單位不打算與主要住所分開出售，可以租用。（國家規定）
新規定—SB13更新：ADU的業主佔用要求將在全州範圍內失效5年。
Permit Fees 許可費
舊條款—http://calculator.sjeconomy.com/
新規定—SB13更新：全州將大幅降低ADU的本地影響費。
Allowed Zones 允許區域
舊條款—Single family
新規定—AB68和AB881更新：所有單戶或多戶分區區域都將在全州範圍內允許ADU。
以上這些條款對於住戶來講可能是比較難理解，不過總的來說，記住這兩點：
一、以前，即使是自家的後院，也不允許建ADU，現在也許可以了。
二、如果你家已經有了一個ADU，也許還能再加一個。
以上僅是公佈新條款、對比舊條款，具體到自家住宅的情況，還是需要請教專業的建築師爲您做量身規劃。
本文由資深地產經紀 蘇菲雅Sofia Chang 推薦
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