投資美國房產，您不能不知道1031交換，資產增值避稅利器！

近兩年全美房市增值喜人，我們很多老客戶準備加碼，最近我們忙著幫他們做1031交換，比如“賣了洛杉磯的房子買紐約的、賣了佛州的買紐約的、賣了北卡買佛州的、賣了佛州買西雅圖的，跨州、跨物業類型交換的，全部或者部分交換的”，同時我們也收到了一些客戶對於1031交換的諮詢，聊過之後發現好多客戶對此都是一知半解，所以本期就特意跟大家好好科普一下1031交換（1031 Exchange）。

做1031交換的優點

1. 增加現金流，比如賣了一塊空地，來買一個出租房

2. 財富增值，把漲的不太好的房子賣了，來買一個漲的好的房子

3. 轉換房產，買了投資房，將來的目的可以轉換成自住房，當然不能馬上轉，建議是等2年再轉

4. 解決一個Joint ownership的麻煩。把共同擁有人的房產劃分開來

5. 減少管理的麻煩，把需要很多管理的房產換成管理少的房產

6. 重新開始折舊。對於已經折舊超過27.5年的房子，不能再折舊了，可以換另一個價值更高的房子，然後繼續折舊價值不同的部分

7. 財富傳承考慮，把一個價值高的房產變成多個價值少的房產，可以留給家族不同的人

8. 搬家需要，把房產移到另一個地方等等。

什麼是1031交換（1031 Exchange）？

所謂的1031交換，又被稱為相似資產交換，一般指的是商業房地產（出租物業）的交換。 1031法則是延稅，不是免稅。該法案僅適用於在美國境內的投資和商業用途的房地產或不動產 (Real Property) 和動產 (Personal Property)。不能用於純粹的自住房屋的買賣，也不能用於股票、債券等財產的交換。 1031可以跨州交換。例如可以用加州的商業房地產去置換在芝加哥的商業物業，但是不能置換跨國物業，僅限於美國境內。

怎麼做1031交換？

簡單的來講，當投資人用舊物業(Relinquished Property)去換同類型(like-in-kind)新物業(Replacement Property)時，新物業市場價值與舊物業的賬面價值之間差值所產生的資本利得稅可以延後繳納。美國國家稅務局(Internal Revenue Service, IRS)允許“以一換多”和“以多換一”形式上的房屋置換。然而在市場上碰到一個購房者剛好也有一套投資人中意的房子想出售的機率是很小的，因此IRS想出了一系列辦法，讓這個“置換”環節可以不用同時完成。

1031置換可以分為兩種：先出後入(Forward 1031 Exchange)、先入後出(Reverse 1031 Exchange)。後文中雖用到的買、賣等字樣作表述，但僅是出於表述方便。 1031 置換本質上是一種交換機制，期間涉及的資金轉移僅是作為輔助交換的一種媒介，而並非其主要目的。

兩種1031置換的整體基本流程：

先出後入(Forward 1031 Exchange)：

第一步：將舊物業賣出

要求：賣出舊物業所得資金，需要先交於合格中間機構保管，並確保該筆資金被用於購置新物業使用。

第二步：選定新物業

要求： 投資人須按照規則在舊物業賣出後的45個自然日(非工作日)內，以書面形式對選定的新物業做詳細描述，並在簽字確認後提交給合格中間機構以作備案。

選定新物業的規則有三種，滿足任一規則即可:

• 選定數量規則 (3)

投資人可選定至多三套欲購置的新物業。對於每套物業的市場價值沒有特別限制。

• 選定價值規則 (200%)

投資人可選定任意數量的重置物業，但其選定的所有備選新物業的總市場價值不能超過舊物業價值的兩倍（200%）。

• 最終成交比例規則 (95%)

投資人可選定任意數量的新物業且IRS對備選新物業的總市場價值不作限定，但要求投資人於舊物業售出後180個自然日內，完成交割的新物業的價值至少占到所選定物業總價值的95%以上。該項規則主要利於現金充足的投資者完成大額現金購置業務的稅務遞延。

第三步：過戶新物業

要求：投資人需要在舊物業售出日起的180個自然日(非工作日)內且當年個稅申報截止日期前完成新物業的交割過戶。例如：投資人於2015年10月31日售出舊物業，180個自然日之後為2016年4月28日。然而4月28日已經過了該年的報稅截止日期，因此投資人需要在報稅截止日前完成新物業過戶或申請報稅延期。

以下是列舉了進行1031置換的基本步驟:

流程:

1. 投資人賣出舊物業；

2. 舊物業銷售所得暫交於合格中間機構保管；

3. 投資人於45個自然日內選定新物業；

4. 合格中間機構用所保管資金購買新物業；

5. 合格中間機構將新物業與剩餘資金轉交給投資人

先入後出 (Reverse 1031 Exchange)

如果您覺得在規定時間內選定同類型的新物業並成功完成過戶過於匆忙的話，不妨考慮接下來所講的“先入後出”的方式(Reverse 1031 Exchange)。此種方式可以讓投資人從容選定新物業，待新物業過戶後，再在已有物業中選定一處或多處用於置換，擁有更多的主動性。

“先入後出” 的方式需要在一個新的參與方 “交易產權保管機構” 協助下完成。交易產權保管機構主要負責新舊物業產權的臨時持有、獲得以及轉移。置換之中產生的資金依然交與合格中間機構保管並使用。原則上交易產權保管機構與合格中間機構可以由同一公司執行完成。

“先入後出”置換的基本流程如下圖所示:

流程:

1. 投資人以貸款的形式將用於購置新物業的資金交予“QI”；

2. 合格中間機構購入新物業，且產權暫由EATS持有；

3. EATS將新物業的使用權以租賃的形式交予投資人；

4. 投資人將舊物業產權交予EATS；

5. EATS賣出舊物業，所得資金暫由QI保管；

6. 置換結束後，QI將剩餘資金返還給投資人，結清”貸款”。

1031交換的注意事項

1. 賣房和買房可以同時進行，但在過戶時間上，必須是賣房在先，買房在後。千萬不能在賣掉舊房後，才想到要用1031，那就遲了。
2. 在賣掉舊房的45天內，起碼要找好最多三處新的房產，登記在律師處。未來你買的新房必須是你選定三套中的一套，不能換成其他房產。
3. 賣掉舊房的 180天內必須過戶，否則1031延稅失效。
4. 你購買新房的價格一定要等於或大於舊房的價錢，否則任何有餘留的部分都要計算資本利得稅。
5. 盡量用同一個律師。賣舊房和買新房雖然是兩個Case，但聘請同一位律師，他了解你的狀況，會幫你協調出現的許多意外情況。
6. 用於1031延稅部分的資金一定要存放到1031延稅的律師監管賬戶。這筆資金不能放入自己的賬戶，也不能放到你聘請的律師賬戶。納稅人和買賣中介不能碰錢，且抵押貸款也不能減少，不能利用增加貸款來套現。也不能把舊房買家的定金，去支付你買新房的定金。
7. 辦理1031置換過程中，房產經紀、律師、會計師均很重要，要密切配合好。

總結而言，1031交換對於房地產投資者是一種有效且合法的延稅方式，了解其操作流程將對投資人在美國的物業投資有所增益。同時，選擇專業合法的稅務會計諮詢公司以及在流程中承擔重要角色的中介公司（QI和EATS）也是投資者進行該項延稅必不可少的要素。