“1031延稅法”又稱為同類財產交換法 (Like-Kind Exchanges),是從美國國家稅務法第1031條款項中的規定而得名。在法律條文的定義下,此類交換意味著“如果交換的房產是用於商業性使用或,並且用於交換類似的資產,那麼交換過程中的資產利益得失不予承認,不用繳納其過程中產生的資產利得稅。”換言之,只要賣家在出售原有房產後購買價值更高或等值的房產,就可以使用這一法條。
華人在換房時常見的錯誤
第一,許多人會首先立刻去找新房,找到新房後才去處理賣舊房的事。正確的做法是賣房和買房可以同時進行,但在過戶時間上,必須是賣房在先,買房在後。在賣掉舊房後,你可能需要暫借一處地點居住,或是回租在已經出售的房產內,等待新房過戶。
第二,賣舊房時,不要一味想賣高價。你最終目的是希望賣房和買房能在180天內順利完成,因此不要待價而沽,建議降低理想價位,使舊房盡快出手。
第三,同樣的,對買家offer的選擇上,選擇最有把握買你房的那一位,盡量選擇全現金或貸款量少的買家,哪怕不是出最高價的。這樣做是讓你的賣房不要任何差池。
第四,沒有使用同一個律師。賣舊房和買新房雖然是兩個Case,但盡量聘請同一位律師,他了解你的狀況,會幫你協調出現的許多意外情況。
第五,不能把舊房買家的定金,去支付你買新房的定金。
使用1031延稅需注意的事項
第一,使用1031延稅要及早準備,找有相關經驗的地產經紀協助處理整個換房事宜,把握好時間點,各個環節都要事先規劃好。千萬不能在賣掉舊房後,才想到要用1031,那就遲了。
第二,賣掉舊房的錢放到哪裡?用於1031延稅部分的資金一定要存放到1031延稅的律師處。這筆資金不能放入自己的賬戶,也不能放到你聘請的律師賬戶。
第三,你購買新房的價格一定要等於或大於舊房的價錢,任何有餘留的部分都要繳稅。
第四,45天的概念。在賣掉舊房的45天內,起碼要找好最多三處新的房產,登記在律師處。未來你買的新房必須是你選定三套中的一套,不能換成其他房產。
第五,180天概念。賣掉舊房的180天內必須過戶,否則1031延稅失效。請一定記住,180天不是半年,不是6個月,而是整整180天。
需要注意的是1031雖然是緩稅,不是免稅,但在金錢越來越貶值的情況下,同樣的稅款越晚交越合適,變相的是種資產增值。
如果新買的房產價值低於原房產價值,還能享受1031延稅法嗎?
如果新投資的房產低於出售的舊投資房產或由於其他原因,賣房者會收到現金或其他補償物,通常被稱之為“好處”(Boot)。 “好處”可能是現金,也可能是債務減免,支付不合格的費用,超額借貸購買新房產和非同類財產交換等。賣房者收到的“好處”要繳資本利得稅,最高收到的全部“好處”都要繳資本利得稅。
例如,早期買的一套投資用房600萬美金,賣了1000萬美金後,資本利得是400萬美金,用這些錢又買了一套新房,只有800萬美金,自己還剩200萬美金,這200萬美金要繳納資本利得稅,以20%稅率算要繳納40萬美金的稅。但如果下一次再投資的話,成本基準則變為800萬美金。
1031法適用的投資類型
這點很重要,不是所有投資都適用1031延稅法。該法案僅適用於在美國境內的投資和商業用途的房地產或不動產 (Real Property) 和動產 (Personal Property)。商業用途指持有房地產用於交易、生意或投資,包括出租住宅、辦公大樓、農田和商業房地產等。
財產交換必須是同樣性質,但可以質量高低或級別不同。如公寓大樓可以與辦公大樓交換,出租房可以與土地,土地可以與辦公大樓等等。不能用於自住房屋的買賣,也不能用於股票、債卷等財產的交換。只能在美國境內的房地產買賣交換才可以用1031法,如賣掉中國的房地產,買美國的房地產,不能免繳資本利得稅。
從上面可以看出,要想順利的運用1031延稅法,必須要同時滿足不少要求:首先需要都是美國境內的房產,在賣房45天內要找出想買的房,180天內要過戶,錢要交給“合格中介”保管,納稅人和買賣中介不能碰錢,也不能利用增加貸款來套現。
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